Ecrimisil Nedir? Haksız İşgal Tazminatı Hangi Durumlarda Talep Edilir?

Ecrimisil Nedir? Haksız İşgal Tazminatı Hangi Durumlarda Talep Edilir?

Bir evin, arsanın, tarlanın, işyerinin veya miras kalan taşınmazın hak sahibinin izni dışında kullanılması, uygulamada sık karşılaşılan uyuşmazlıklardandır. Taşınmazından yararlanamayan ya da taşınmazın gelirinden pay alamayan malik, mirasçı veya hissedar, gerekli şartların bulunması hâlinde ecrimisil, diğer adıyla haksız işgal tazminatı talep edebilir.

Ecrimisil talebinin kabul edilip edilmeyeceği; taşınmazın kim tarafından, hangi tarihler arasında ve hangi hukuki nedene dayanılarak kullanıldığına göre belirlenir. Özellikle mirasçılar ve hissedarlar arasındaki uyuşmazlıklarda, taşınmazın tek başına kullanılması her zaman ecrimisil ödenmesini gerektirmez.

Ecrimisil nedir?

Ecrimisil, bir taşınmazı haklı ve geçerli bir nedene dayanmadan kullanan kötü niyetli kişiden, haksız kullanım dönemi karşılığında talep edilen tazminattır.

Başka bir ifadeyle ecrimisil; taşınmazı kullanma hakkı bulunmadığını bilen veya bilmesi gereken kişinin, bu kullanım nedeniyle hak sahibine ödemekle yükümlü olabileceği bedeldir.

Türk Medeni Kanunu’nun 995. maddesine göre iyi niyetli olmayan zilyet, taşınmazı haksız biçimde elinde bulundurması nedeniyle hak sahibine verdiği zararlardan ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünlerden sorumlu tutulabilir.

Ecrimisil ile kira bedeli aynı mıdır?

Ecrimisil ile kira bedeli aynı değildir. Kira bedeli, taraflar arasında kurulan bir kira sözleşmesine dayanır. Ecrimisil ise kural olarak geçerli bir sözleşme veya kullanım izni bulunmadan gerçekleşen haksız kullanımdan doğar.

Taraflar arasında ecrimisile hükmedilmesi, kendiliğinden kira ilişkisi kurulduğu anlamına gelmez. Ancak ecrimisil bedeli hesaplanırken taşınmazın emsal kira değeri, kullanım şekli ve sağlayabileceği gelir dikkate alınabilir.

Ecrimisil hangi durumlarda talep edilebilir?

Ecrimisil talebi özellikle şu durumlarda gündeme gelebilir:

• Bir evin, arsanın, işyerinin veya tarlanın malikinin izni olmadan kullanılması,
• Kira sözleşmesi sona erdiği hâlde taşınmazın kullanılmaya devam edilmesi,
• Miras kalan taşınmazın mirasçılardan biri tarafından tek başına kullanılması,
• Paylı taşınmazın bir hissedar tarafından diğer hissedarlar dışlanarak kullanılması,
• Ortak taşınmazın üçüncü kişiye kiralanmasına rağmen kira gelirinin diğer hak sahiplerine verilmemesi,
• Tarla, bağ veya bahçeden elde edilen ürünlerin diğer mirasçı veya hissedarlarla paylaşılmaması,
• Tapu kaydının iptal edilmesinden sonra taşınmazın önceki malik tarafından kullanılmaya devam edilmesi,
• Taşınmaz üzerinde herhangi bir mülkiyet, kira veya kullanım hakkı bulunmayan kişinin taşınmazı işgal etmesi.

Bununla birlikte her izinsiz kullanım kendiliğinden ecrimisil hakkı doğurmaz. Kullanımın haklı bir nedene dayanıp dayanmadığı, kullanan kişinin kötü niyeti ve hak sahibinin taşınmazdan yararlanmasının engellenip engellenmediği ayrıca incelenmelidir.

Ecrimisil talep edebilmenin şartları nelerdir?

Ecrimisil talebinde genel olarak aşağıdaki koşullar değerlendirilir:

1. Taşınmazın haklı bir neden olmadan kullanılması

Taşınmazı kullanan kişinin geçerli bir kira sözleşmesi, intifa hakkı, kullanım izni veya başka bir hukuki hakkı bulunmamalıdır. Kullanım geçerli bir sözleşmeye dayanıyorsa uyuşmazlığın niteliğine göre ecrimisil yerine sözleşmeden doğan alacaklar talep edilebilir.

2. Kullanıcının kötü niyetli olması

Taşınmazı kullanan kişi, taşınmazı kullanma hakkı bulunmadığını biliyor veya olayın koşullarına göre bilmesi gerekiyorsa kötü niyetli kabul edilebilir. İhtarname gönderilmesi, kullanım izninin sona erdiğinin bildirilmesi veya tapu kaydının bilinmesi bu değerlendirmede önem taşıyabilir.

3. Hak sahibinin taşınmazdan yararlanamaması

Malik, mirasçı veya hissedar; taşınmazı kullanamıyor, kiraya veremiyor ya da taşınmazdan elde edilen gelirden pay alamıyor olmalıdır. Haksız kullanımın hak sahibinin yararlanma hakkını nasıl etkilediği somut olarak değerlendirilir.

4. Talep edilen dönemin belirlenebilmesi

Taşınmazın hangi tarihten itibaren haksız şekilde kullanıldığı ve kullanımın ne kadar sürdüğü ortaya konulmalıdır. Kullanım döneminin ispatlanması, ecrimisil miktarının hesaplanması açısından önemlidir.

Mirasçılar arasında ecrimisil talep edilebilir mi?

Miras kalan taşınmazın mirasçılardan yalnızca biri tarafından kullanılması, ecrimisil uyuşmazlıklarının en sık görülen örneklerinden biridir.

Mirasçılardan birinin ortak evde tek başına oturması, miras kalan işyerini kullanması, tarlayı ekip ürün elde etmesi veya taşınmazı kiraya vererek kira gelirini tek başına alması hâlinde diğer mirasçılar ecrimisil talep edebilir.

Ancak taşınmazı bir mirasçının kullanması, tek başına ecrimisil ödenmesi için yeterli değildir. Diğer mirasçıların taşınmazdan yararlanmak veya gelirinden pay almak istediklerini bildirmeleri ve bu taleplerinin engellenmesi gerekebilir. Bu noktada intifadan men koşulu önem taşır.

Hissedarlar arasında ecrimisil ve intifadan men nedir?

Paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda paydaşlardan biri, kural olarak diğer paydaştan ecrimisil isteyebilmek için taşınmazdan yararlanmak veya gelirinden pay almak istediğini bildirmiş olmalıdır. Bu bildirim intifadan men olarak adlandırılır.

Örneğin miras kalan evde yalnızca bir mirasçı oturuyorsa diğer mirasçının, evden kendisinin de yararlanmak istediğini veya kullanım karşılığında payına düşen bedelin ödenmesini talep ettiğini bildirmesi gerekebilir.

İntifadan men bildiriminin mutlaka noter ihtarnamesiyle yapılması zorunlu değildir. Bildirim; yazışmalar, tanık beyanları ve diğer delillerle de ispatlanabilir. Bununla birlikte noter ihtarnamesi, bildirimin içeriğini ve tarihini açıkça ortaya koyması nedeniyle ispat açısından daha güvenli bir yöntemdir.

Kural olarak paydaşlar arasındaki ecrimisil, intifadan men bildiriminin karşı tarafa ulaştığı tarihten sonraki dönem için talep edilebilir.

İntifadan men şartının aranmadığı durumlar nelerdir?

Yargıtay uygulamasında bazı durumlarda ayrıca intifadan men bildirimi aranmayabilir. Bunlara örnek olarak:

• Taşınmazın kiraya verilerek gelir elde edilen bir yer olması,
• Tarla, bağ veya bahçe gibi taşınmazlardan doğal ya da tarımsal ürün alınması,
• Taşınmazı kullanan paydaşın diğer kişilerin paydaşlığını inkâr etmesi,
• Paydaşlar arasında taşınmazın kullanımını belirleyen bir anlaşma bulunması,
• Davacının daha önce aynı taşınmaz hakkında elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi veya ecrimisil davası açmış olması,
• Taşınmazla ilgili daha önce icra takibi veya benzeri bir hukuki girişimde bulunulması

gösterilebilir.

Bu hâller sınırsız ve otomatik istisnalar değildir. İntifadan men şartının aranıp aranmayacağı, taşınmazın niteliği ve taraflar arasındaki ilişki dikkate alınarak her uyuşmazlık bakımından ayrı değerlendirilir.

Ecrimisil bedeli nasıl hesaplanır?

Ecrimisil bakımından herkes için uygulanabilecek sabit bir bedel veya oran bulunmaz. Hesaplama yapılırken haksız kullanımın gerçekleştiği dönem ve taşınmazın o dönemdeki özellikleri dikkate alınır.

Ecrimisil hesaplamasında özellikle:

• Taşınmazın konumu ve yüzölçümü,
• Konut, işyeri, arsa veya tarla niteliğinde olması,
• Kullanım amacı ve kullanım süresi,
• Emsal taşınmazların kira bedelleri,
• Taşınmazdan elde edilen veya elde edilebilecek gelir,
• Tarımsal taşınmazlarda ürün türü ve verim miktarı,
• Hak sahibinin taşınmazdaki pay oranı

değerlendirilir.

Mahkeme tarafından taşınmaz başında keşif yapılabilir ve bilirkişiden rapor alınabilir. Bilirkişi, taşınmazın özellikleriyle ilgili dönemdeki emsal değerleri inceleyerek bir hesaplama yapar. Nihai ecrimisil miktarı ise mahkeme tarafından belirlenir.

Ecrimisil kaç yıllık talep edilebilir?

Yerleşik yargı uygulamasında ecrimisil talepleri bakımından beş yıllık zamanaşımı süresi kabul edilmektedir. Bu nedenle dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık dönem için ecrimisil talep edilmesi mümkündür.

Ancak hissedarlar ve mirasçılar arasındaki uyuşmazlıklarda, yalnızca beş yıllık süreye bakılması yeterli değildir. İntifadan men bildiriminin tarihi ve bu şartın aranmadığı bir durumun bulunup bulunmadığı, ecrimisilin hangi tarihten itibaren talep edilebileceğini etkileyebilir.

Ecrimisil davasını kimler açabilir?

Ecrimisil davası taşınmaz üzerinde kullanma ve yararlanma hakkı bulunan kişiler tarafından açılabilir. Bunlar arasında:

• Taşınmaz maliki,
• Mirasçı,
• Hissedar veya paydaş,
• İntifa hakkı sahibi,
• Taşınmaz üzerinde hukuken korunabilir yararlanma hakkı bulunan kişiler

yer alabilir.

Davacı, taşınmaz üzerindeki hakkını tapu kaydı, mirasçılık belgesi veya ilgili diğer belgelerle ispatlamalıdır.

Ecrimisil davasında hangi deliller kullanılabilir?

Ecrimisil davasında taşınmazın kim tarafından, hangi tarihler arasında ve ne şekilde kullanıldığının ispatlanması gerekir. Somut olayın özelliklerine göre şu deliller kullanılabilir:

• Tapu kayıtları,
• Mirasçılık belgesi,
• Noter ihtarnamesi,
• Mesajlar ve taraflar arasındaki yazışmalar,
• Kira sözleşmeleri ve ödeme kayıtları,
• Tanık beyanları,
• Elektrik, su ve doğal gaz abonelikleri,
• Belediye ve vergi kayıtları,
• Fotoğraf ve video kayıtları,
• Keşif ve bilirkişi incelemesi.

Özellikle kullanımın başlangıç tarihi ile intifadan men bildiriminin ispatlanamaması, talep edilebilecek dönemin daralmasına veya talebin reddedilmesine neden olabilir.

Ecrimisil ile elatmanın önlenmesi arasındaki fark nedir?

Ecrimisil davası, geçmişte gerçekleşen haksız kullanım nedeniyle tazminat ödenmesini amaçlar. Elatmanın önlenmesi davası ise devam eden haksız kullanımın sona erdirilmesine yöneliktir.

Taşınmazın izinsiz kullanımı devam ediyorsa gerekli şartların bulunması hâlinde ecrimisil ve elatmanın önlenmesi talepleri birlikte ileri sürülebilir. Hissedarlar ve mirasçılar arasındaki uyuşmazlıklarda ayrıca kullanım düzeninin belirlenmesi veya ortaklığın giderilmesi seçenekleri de değerlendirilebilir.

Kamu taşınmazlarında ecrimisil nasıl uygulanır?

Devletin özel mülkiyetindeki veya devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazların izinsiz kullanılması durumunda, özel hukuk kişilerinin taşınmazlarından farklı bir ecrimisil usulü uygulanır.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesi kapsamında kamu taşınmazının gerçek veya tüzel kişiler tarafından işgal edildiğinin belirlenmesi hâlinde ecrimisil idare tarafından tespit ve takdir edilebilir. Kamu taşınmazlarında ecrimisil, tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere belirlenebilir.

İdare tarafından düzenlenen ecrimisil ihbarnamesine karşı başvuru ve dava süreleri bulunduğundan, tebliğ edilen belgenin gecikmeden incelenmesi gerekir. Kamu taşınmazlarına ilişkin ecrimisil uyuşmazlıkları, özel kişilere ait taşınmazlardan farklı usul ve yargı kurallarına tabidir.

Ecrimisil davası açmadan önce ne yapılmalıdır?

Ecrimisil talep edilmeden önce taşınmazın tapu kaydı, kullanım şekli ve haksız kullanımın başlangıç tarihi belirlenmelidir. Mirasçılar veya hissedarlar arasındaki uyuşmazlıklarda intifadan men koşulunun bulunup bulunmadığı ayrıca incelenmelidir.

Hak kaybı yaşanmaması için:

• Tapu kaydı ve mirasçılık belgesi temin edilmeli,
• Haksız kullanımı gösteren belgeler korunmalı,
• Kullanımın başlangıç tarihi belirlenmeli,
• Gerekliyse noter aracılığıyla ihtarname gönderilmeli,
• Talep edilecek dönem ve pay oranı doğru hesaplanmalı,
• Zamanaşımı süresi gözetilmelidir.

Ecrimisil hakkında sıkça sorulan sorular

Kardeşlerden biri miras kalan evde oturuyorsa ecrimisil istenebilir mi?

Şartları varsa istenebilir. Ancak kural olarak diğer mirasçıların evden yararlanmak veya kullanım bedeli almak istediklerini bildirmeleri gerekir. İntifadan men koşulunun aranmadığı bir istisnanın bulunup bulunmadığı ayrıca incelenmelidir.

Ecrimisil talep etmek için ihtarname zorunlu mudur?

Üçüncü kişinin haksız kullanımında her durumda ihtarname şart değildir. Paydaşlar ve mirasçılar arasındaki uyuşmazlıklarda ise intifadan men bildirimi önem taşır. Noter ihtarnamesi zorunlu olmamakla birlikte ispat kolaylığı sağlar.

Ecrimisil geriye dönük istenebilir mi?

Evet. Yerleşik uygulamaya göre dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem talep edilebilir. Bu beş yıl zamanaşımı süresidir. Ancak paydaşlar arasında talebin başlangıç tarihi, intifadan men koşuluna göre değişebilir.

Ecrimisil ödenmesi taşınmazı kullanma hakkı verir mi?

Hayır. Ecrimisil ödenmesi, haksız kullanımı hukuka uygun hâle getirmez ve kullanıcıya kiracılık veya mülkiyet hakkı kazandırmaz.

Ecrimisil davasıyla taşınmaz tahliye edilir mi?

Ecrimisil talebi geçmiş kullanımın bedeline ilişkindir. Haksız kullanımın sona erdirilmesi için olayın koşullarına göre ayrıca elatmanın önlenmesi veya tahliyeye yönelik hukuki yollara başvurulması gerekebilir