Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir? Miras Kalan Ev Nasıl Paylaşılır?

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir? Miras Kalan Ev Nasıl Paylaşılır?

Miras kalan bir evin satılması veya hisseli bir taşınmazın paylaşılması konusunda ortaklar anlaşamayabilir. Bu durumda ortaklardan biri, ortaklığın giderilmesi davası açılmasını isteyebilir. İzale-i şuyu davası olarak da bilinen bu davada taşınmazın önce aynen paylaşılıp paylaşılamayacağı değerlendirilir; bu mümkün değilse satış gündeme gelir.

Ortaklığın giderilmesi davası nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, bir mal üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini sağlayan davadır. Miras kalan ev, arsa ve tarlalar ile hisseli taşınmazlar bu davanın en sık görülen konularıdır.

Davanın açılması, taşınmazın mutlaka satılacağı anlamına gelmez. Paylaşımın nasıl yapılacağı, malın niteliğine ve hukuki durumuna göre belirlenir.

Miras kalan evde mirasçıların payları belirli midir?

Miras bırakanın ölümüyle mirasçılar arasında miras ortaklığı oluşur. Miras paylaşılıncaya kadar tereke üzerinde kural olarak elbirliği mülkiyeti bulunur. Bu, her mirasçının evin belirli bir bölümünün tek başına sahibi olmadığı anlamına gelir. Terekeye ilişkin tasarruf işlemlerinde mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir.

Paylı mülkiyette ise ortakların mal üzerindeki payları belirlenmiştir. Bu ayrım, taşınmazın devri ve paylaşılması bakımından önemlidir. 

Bir mirasçı istemezse dava açılabilir mi?

Evet. Mirasçılardan her biri, kanun veya sözleşme gereği ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadığı sürece mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Diğer mirasçıların dava açılmasına rıza göstermesi şart değildir.

Ancak bu hak, taşınmazın hemen satılacağı anlamına gelmez. Aynen paylaşım mümkün olabilir. Paylaşmanın hemen yapılması taşınmazın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa paylaşmanın ertelenmesi de istenebilir. 

Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Taraflar arabuluculukta taşınmazın bir ortağa devri, birlikte satılması veya paylaşılması konusunda anlaşabilir.

Anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir ve dava açılabilir. Arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. 

Ortaklık nasıl giderilir?

Aynen taksim: Taşınmaz hukuken ve fiilen bölünebiliyorsa ortaklara ayrı parçalar verilerek paylaşılabilir. Mahkeme bu olasılığı değerlendirirken taşınmazın niteliğini, imar durumunu ve bölünmenin değer kaybına yol açıp açmayacağını inceler.

Satış yoluyla paylaşım: Aynen bölünme mümkün değilse veya önemli değer kaybı doğuracaksa taşınmazın açık artırmayla satışına karar verilebilir. Satış bedeli, ilgili giderler düşüldükten sonra hak sahiplerine payları gözetilerek dağıtılır. 

Son değişiklik miras kalan taşınmazların satışını nasıl etkiliyor?

Yapılan son değişiklikle, bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında başka bir malik bulunmaması hâlinde ilk açık artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır. Bu özel usul bir defaya mahsustur. İlk artırmada satış gerçekleşmezse sonraki artırmaya üçüncü kişiler de katılabilir.

Bu kural her miras kalan taşınmaz için geçerli değildir. Ayrıca değişiklik yürürlüğe girmeden önce ilan edilmiş artırmalara uygulanmaz. 

Bir ortak taşınmazı tek başına kullanıyorsa ne olur?

Bir ortağın evde oturması veya taşınmazı tek başına kullanması, diğer ortakların paylaşma talebini ortadan kaldırmaz. Kullanımın koşullarına göre ayrıca ecrimisil talebi gündeme gelebilir. Ecrimisil, ortaklığın giderilmesinden ayrı şartlara tabidir; tek başına kullanım her durumda kendiliğinden ödeme yükümlülüğü doğurmaz.

Taşınmaz üzerine yapı yapılması veya masraf edilmesi de tapudaki payı kendiliğinden artırmaz. Yapının kime ait olduğu ve masraf talepleri somut delillere göre ayrıca değerlendirilir.

Dava hangi mahkemede açılır ve ne kadar sürer?

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmaza ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Davanın süresi; ortak sayısına, tebligatlara, keşif ve bilirkişi işlemlerine göre değişir. Satış kararı verilirse kararın kesinleşmesinden sonra satış işlemleri ayrıca yürütülür.

Dava öncesinde tapu kaydının, mirasçılık belgesinin, bütün hak sahiplerinin ve taşınmaz üzerindeki yapıların incelenmesi gerekir. Bu inceleme, aynen paylaşım imkânını ve satışın muhtemel sonuçlarını değerlendirmek açısından önemlidir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.