Konut Ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Tespit Davası: Uygulama, Koşullar Ve Yargıtay Kriterleri

Konut Ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Tespit Davası: Uygulama, Koşullar Ve Yargıtay Kriterleri

Giriş

Kira bedelinin günümüz ekonomik şartlarında gerçek rayicine ulaşıp ulaşmadığı, kira hukuku uygulamalarında sıklıkla tartışma konusu olmaktadır. Uzun süreli kira ilişkilerinde, özellikle beş yılı aşan sözleşmelerde, mevcut kira bedelinin emsal rayiçlerin gerisinde kaldığı sıkça görülmektedir. İşte bu noktada, kira tespit davası, taraflara yasal zemin üzerinden yeni kira bedelinin belirlenmesini talep etme imkanı tanımaktadır.

I. Yasal Dayanak ve Uygulama Alanı

Kira tespit davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi ile düzenlenmiştir. Bu madde yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. Hasılat kiraları veya taşınmazın çatısız işyeri olarak kullanıldığı sözleşmelere bu madde uygulanamaz.

TBK m. 344/3:
Beş yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, taraflar arasında anlaşma olmasa dahi, hâkim, emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve TÜFE artış oranlarını esas alarak yeni dönem kira bedelini tespit eder.

II. Davayı Kimler Açabilir?

Kira tespit davasını aşağıdaki kişiler açabilir:

• Kiraya veren (malik olmasa dahi)
• Malik
• Yeni malik (önceki malik gibi hak sahibidir)
• Paylı mülkiyet sahipleri (kendi payları oranında)
• Elbirliği mülkiyet sahipleri (ortaklaşa ve birlikte)
• Kiracı

Yargıtay 3. HD, 09.02.2017, E. 2017/1390, K. 2017/1046
Yargıtay 3. HD, 07.12.2006, E. 2006/14580, K. 2006/17134

III. Arabuluculuk ve Dava Şartları

01.09.2023 tarihinden itibaren, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine dayalı kira tespiti taleplerinde dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılması bir dava şartıdır (HUAK m. 18/B).

IV. Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m. 4)
• Yetkili mahkeme: Davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesi (HMK m. 6 ve 10)

 Yargıtay 6. HD, 23.10.2014, E. 2014/9351, K. 2014/11527

V. Dava Açma Zamanı ve Geçerlilik Süresi

• Beş yıllık süre dolmuşsa: Kira tespit davası açılarak yeni dönem kira bedeli belirlenebilir.
• Beş yıl dolmadan açılmışsa: Hakim TBK m. 344/1 ve 344/2 hükümleri uyarınca TÜFE sınırlı artışa göre karar verir.
• Dava açma süresi: TBK m. 345 uyarınca yeni kira döneminden en geç 30 gün önce açılmalı veya ihtar çekilmelidir.

Yargıtay 3. HD, 2017/5586 E., 2019/435 K.

VI. Kira Bedelinin Belirlenmesinde Dikkate Alınacak Kriterler

Kira tespitinde hâkim aşağıdaki üç temel kritere göre karar verir (TBK m. 344/3):

1. TÜFE oranı: 12 aylık ortalama artış oranı.
2. Kiralananın durumu: Konum, cephe, malzeme kalitesi, bulunduğu kat, manzara, kullanım şekli vb.
3. Emsal kira bedelleri: Aynı bölgede ve benzer özelliklerde taşınmazların rayiç kira bedelleri.

 Yargıtay 3. HD, 2021/3200 E., 2021/6064 K.
 Yargıtay 3. HD, 2017/5480 E., 2019/79 K.

VII. Hakkaniyet İndirimi (Eski Kiracı İndirimi)

Yargıtay içtihatlarına göre, uzun süreli kiracılar lehine %10 ila %20 oranında hakkaniyet indirimi yapılmalıdır. Bu indirim, davacının talebi üzerinden değil, bilirkişi raporundaki tespit üzerinden uygulanır.

 Yargıtay 3. HD, 2017/8272 E., 2019/5399 K.
 HGK, 2017/977 E., 2021/1168 K.

VIII. Dava Usulü ve Sonuçları

• Kira tespit davası bir inşaî davadır, eda davası değildir.
• Tespit edilen kira bedeline ilişkin ilam kesinleşmeden icraya konulamaz.
• Tespit kararı ilamsız icra takibine konu olabilir ancak ilamlı takip yapılamaz.

HGK, 2017/2792 E., 2021/267 K.
Yargıtay 6. HD, 28.03.2016, E. 2014/2047, K. 2016/2452

IX. Harç ve Vekâlet Ücreti

• Harç, mevcut kira bedeli ile tespit edilen bedel arasındaki fark üzerinden nispi olarak alınır.
• Vekâlet ücreti de aynı fark üzerinden belirlenir.

Yargıtay 3. HD, 2021/2236 K.
Yargıtay 3. HD, 2020/7853 K.

Sonuç

Kira tespit davaları, günümüz ekonomik koşullarında hem mal sahipleri hem de kiracılar açısından adil bir kira dengesinin kurulabilmesi için önemli bir araçtır. Beş yıl ve daha uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde, TÜFE oranlarının ve emsal kiraların altında kalan kira bedellerinin hâkim kararıyla güncellenmesi mümkündür. Ancak bu süreçte usul kurallarına sıkı sıkıya uyulmalı, dava süresi, yetki, bilirkişi raporlarının niteliği ve hakkaniyet indirimi gibi kritik unsurlar gözetilmelidir.