Taşınmaz Almadan Önce Hukuki Olarak Nelere Dikkat Edilmelidir?

Taşınmaz Almadan Önce Hukuki Olarak Nelere Dikkat Edilmelidir?

Taşınmaz satın alma işlemleri, çoğu kişi açısından hayatın en önemli ekonomik yatırımlarından biridir. Ancak uygulamada birçok alıcı yalnızca taşınmazın konumu, fiyatı veya fiziksel özelliklerine odaklanmakta; tapu kayıtları, imar durumu, mevcut hukuki ihtilaflar ve yapı güvenliği gibi kritik hususları yeterince araştırmadan işlem gerçekleştirmektedir.

Oysa taşınmazın tapuda satışa konu olabiliyor olması, hukuken sorunsuz olduğu anlamına gelmemektedir. Satış sonrasında ortaya çıkan ipotekler, hacizler, önalım davaları, imar problemleri, kaçak yapı riskleri veya kiracı uyuşmazlıkları; alıcı açısından ciddi maddi kayıplara neden olabilmektedir.

Bu nedenle taşınmaz satın alma sürecinde işlem öncesi kapsamlı hukuki inceleme yapılması büyük önem taşımaktadır.

Tapu Kaydı Ayrıntılı Şekilde İncelenmelidir

Taşınmaz satın alma sürecinde ilk olarak tapu kaydı detaylı şekilde incelenmelidir. Tapu sicilinde yer alan şerhler, beyanlar ve takyidatlar; taşınmazın kullanımını, devrini ve ekonomik değerini doğrudan etkileyebilmektedir.

Özellikle aşağıdaki hususlar kontrol edilmelidir:

• İpotek kaydı bulunup bulunmadığı
• Haciz veya ihtiyati haciz şerhi
• İhtiyati tedbir kararları
• Aile konutu şerhi
• İntifa hakkı veya oturma hakkı
• Geçit hakkı, üst hakkı gibi sınırlı ayni haklar
• Satış vaadi şerhi
• Şufa (önalım) hakkı riski
• Taşınmazın hisseli olup olmadığı

Uygulamada özellikle hisseli taşınmaz satışlarında ciddi uyuşmazlıklar yaşanmaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi uyarınca paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda diğer paydaşların yasal önalım hakkı bulunmaktadır.

Bu hak kapsamında diğer paydaşlar, taşınmaz payının üçüncü kişiye satılması halinde tapu iptali ve tescil davası açabilmektedir.

Önalım hakkı bakımından süreler büyük önem taşımaktadır. Kanun gereği:

• Satışın noter aracılığıyla paydaşa bildirilmesinden itibaren 3 ay,
• Her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl

içerisinde önalım davası açılması gerekmektedir.

Bu süreler hak düşürücü niteliktedir.

Bununla birlikte Yargıtay uygulamasında, paydaşlar arasında uzun süredir fiili kullanım paylaşımı bulunması halinde önalım hakkının dürüstlük kuralına aykırı şekilde kullanıldığı da kabul edilebilmektedir.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Ayrımı Dikkate Alınmalıdır

Uygulamada birçok kişi “kat irtifakı” ve “kat mülkiyeti” kavramlarını birbirine karıştırmaktadır.

Kat mülkiyeti kurulmuş yapılarda yapı tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesi alınmış durumdadır. Ancak kat irtifakı bulunan yapılarda inşaat henüz tamamlanmamış veya yapı kullanma izin belgesi alınmamış olabilir.

Bu nedenle satın alınacak taşınmaz bakımından:

• Kat mülkiyeti kurulup kurulmadığı,
• Yapı kullanma izin belgesinin bulunup bulunmadığı,
• Ruhsat ve projeye aykırılık olup olmadığı

mutlaka araştırılmalıdır.

Özellikle uygulamada bazı projelerde arsa paylarının bağımsız bölümlerin gerçek değerleriyle orantısız şekilde belirlendiği görülmektedir. Bu durum ileride arsa payı düzeltme davalarına neden olabilmektedir.

Belediye ve İmar Durumu Mutlaka Araştırılmalıdır

Taşınmazın tapu kaydının temiz olması tek başına yeterli değildir. Belediye kayıtları ve imar durumu ayrıca incelenmelidir.

Özellikle aşağıdaki riskler uygulamada sık karşılaşılmaktadır:

• Kaçak yapı
• Ruhsatsız imalat
• Sonradan kapatılan balkon veya teraslar
• Projeye aykırı kullanım
• İmar planında yol veya park alanında kalma
• Kamulaştırma riski
• Kentsel dönüşüm kapsamına alınma
• Yıkım kararı bulunması

Bazı taşınmazlarda tapu devri gerçekleştirilebilmekte; ancak belediye kayıtlarında ciddi hukuki problemler bulunabilmektedir. Özellikle projeye aykırı yapılar ilerleyen süreçte idari para cezası, yıkım kararı veya kullanım problemleri doğurabilmektedir.

İskan Belgesi Kontrol Edilmelidir

İskan belgesi, yapının ruhsat ve projeye uygun şekilde tamamlandığını gösteren önemli bir resmi belgedir.

İskansız taşınmazlarda:

• Elektrik ve su aboneliği sorunları,
• Banka kredisi problemleri,
• Belediye yaptırımları,
• İleride satış sırasında değer kaybı,
• Kat mülkiyetine geçiş sorunları

gibi ciddi problemler ortaya çıkabilmektedir.

Bu nedenle özellikle yeni yapılarda yapı kullanma izin belgesinin bulunup bulunmadığı mutlaka kontrol edilmelidir.

Müteahhitten Taşınmaz Alınırken Şirket ve Proje İncelenmelidir

Müteahhit projelerinde yaşanan uyuşmazlıklar uygulamada oldukça yaygındır.

Özellikle:

• Maketten satış,
• Teslim edilmeyen projeler,
• Geciken inşaatlar,
• Eksik teslim,
• İskansız teslim,
• Tapunun devredilmemesi,
• Müteahhidin mali sorunları,
• Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki uyuşmazlıklar

alıcı açısından ciddi riskler doğurabilmektedir.

Bu nedenle müteahhit firma hakkında:

• Ticaret sicili kayıtları,
• Devam eden icra takipleri,
• Geçmiş projeler,
• Şirketin mali durumu,
• Taşınmaz üzerindeki mevcut takyidatlar

mümkün olduğunca araştırılmalıdır.

Deprem ve Yapı Güvenliği Açısından İnceleme Yapılmalıdır

Türkiye’nin deprem kuşağında yer alması nedeniyle yapı güvenliği konusu artık yalnızca teknik değil aynı zamanda hukuki bir risk alanı haline gelmiştir.

Bu kapsamda:

• Binanın yaşı,
• Zemin durumu,
• Riskli yapı kararı bulunup bulunmadığı,
• Daha önce güçlendirme yapılıp yapılmadığı,
• Kolon kesme veya projeye aykırı tadilat bulunup bulunmadığı

araştırılmalıdır.

Özellikle eski yapılarda teknik uzman incelemesi yapılmadan taşınmaz satın alınması ciddi riskler doğurabilmektedir.

Kiracılı Taşınmaz Satın Alınırken Hukuki Süreçler Dikkate Alınmalıdır

Kiracılı taşınmaz satın alan kişiler çoğu zaman taşınmazı hemen kullanabileceklerini düşünmektedir. Ancak uygulamada kira ilişkileri nedeniyle ciddi hukuki süreçler ortaya çıkabilmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması halinde tahliye talep edebilmektedir.

Ancak bunun için:

• Taşınmazın edinildiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması,
• Daha sonra yasal süre içerisinde tahliye davası açılması

gerekmektedir.

Yargıtay uygulamasında, 1 aylık süre içerisinde ihtarın kiracıya tebliğ edilmesi hak düşürücü şart olarak değerlendirilmektedir.

Ayrıca tahliye talebinin kabulü için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun mahkemede ispat edilmesi gerekmektedir.

Bu nedenle kiracılı taşınmaz satın alınırken:

• Mevcut kira sözleşmesi,
• Kira bedeli,
• Tahliye taahhütnamesi bulunup bulunmadığı,
• Devam eden dava ve icra takipleri

ayrıntılı şekilde incelenmelidir.

Kapora ve Ön Ödeme Sürecinde Dikkatli Hareket Edilmelidir

Uygulamada en sık karşılaşılan mağduriyetlerden biri kapora işlemleridir.

Özellikle:

• Tapu maliki olmayan kişilere ödeme yapılması,
• Sahte ilanlar,
• Yetkisiz emlakçı işlemleri,
• Yazılı belge olmadan para gönderilmesi,
• WhatsApp yazışmalarıyla işlem yürütülmesi

ciddi mağduriyetlere yol açabilmektedir.

Taşınmaz satın alma sürecinde ödeme yapılmadan önce malik bilgileri ve satış yetkisi mutlaka doğrulanmalıdır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri Usule Uygun Düzenlenmelidir

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri uygulamada sıklıkla kullanılmaktadır. Ancak bu sözleşmelerin geçerli olabilmesi için noterlikte düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi gereği resmi şekil şartına uyulmaması halinde sözleşme geçersiz olacaktır.

Bu nedenle sözleşmede özellikle:

• Taşınmaz bilgileri,
• Ödeme planı,
• Teslim tarihi,
• Tapu devri şartları,
• Cezai şart hükümleri,
• Cayma koşulları

açık ve ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir.

Taşınmaz Satın Alma Sürecinde Hukuki İnceleme Büyük Önem Taşımaktadır

Taşınmaz satın alma işlemleri çoğu zaman yüksek ekonomik değer taşıyan yatırımlardır. Bu nedenle işlem öncesi yapılacak hukuki inceleme, ileride ortaya çıkabilecek büyük zararların önüne geçebilmektedir.

Bir taşınmazın yalnızca tapu kaydının incelenmesi yeterli olmayıp;

• Tapu kayıtları,
• Belediye ve imar dosyaları,
• Şerh ve takyidatlar,
• Yapı ruhsatı,
• İskan durumu,
• Kira ilişkileri,
• Teknik yapı güvenliği,
• Müteahhit ve proje geçmişi

bir bütün olarak değerlendirilmelidir.

Özellikle yüksek bedelli taşınmaz işlemlerinde işlem öncesi hukuki danışmanlık alınması; tapu iptal davaları, önalım davaları, imar uyuşmazlıkları, tahliye süreçleri ve dolandırıcılık risklerinin önlenmesi açısından önemli bir güvence sağlamaktadır.