Kira Artış Sınırı (%25) Aşılırsa Fazla Ödenen Kiralar Nasıl Geri Alınır? Yargıtay ve BAM Kararları ile Yol Haritası

Kira Artış Sınırı ve Fazla Ödemelerin İadesi: Hukuki İnceleme ve Güncel Yargı Görüşleri

Giriş

Son dönemde kira artışları ile ilgili düzenlemeler, özellikle %25 kira artış sınırı, gerek kiracı gerekse mal sahipleri için önemli hukuki sorunlara yol açmaktadır. 2022 yılından itibaren uygulanmaya başlanan %25’lik artış sınırı, kira ilişkisinde tarafların ekonomik dengelerini korumayı amaçlasa da, uygulamada bu sınırın aşılması durumunda fazla ödenen kira bedellerinin iadesine yönelik tartışmalar ortaya çıkmıştır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) ve Yargıtay’ın konuya ilişkin kararları da farklı görüşlerin oluşmasına neden olmaktadır. Bu yazıda, fazla ödenen kira bedellerinin iadesine ilişkin hukuki süreç, çelişkili yargı görüşleri ve dikkat edilmesi gereken hususlar ele alınacaktır.

1. Kira Artış Sınırı ve Yasal Dayanak

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi, kira artışlarını üretici fiyat endeksi (ÜFE) ile sınırlandırırken, geçici bir düzenleme ile konut kiralarında %25’lik artış sınırı getirilmiştir. Bu düzenleme, kanunun emredici hükümleri arasında yer almakta ve tarafların bu sınırı aşan anlaşmaları hukuken geçersiz sayılmaktadır.

2. Fazla Ödemelerin İadesi: Sebepsiz Zenginleşme İlkesi

TBK’nın 77. ve 78. maddelerine göre, bir kişi haklı bir sebep olmaksızın başkasının malvarlığından zenginleşmişse, bu zenginleşmeyi iade etmekle yükümlüdür. Bu bağlamda, %25 sınırını aşan kira ödemeleri hukuka aykırı bir durum oluşturmakta ve fazla ödemelerin iadesi talep edilebilmektedir.

3. Yargı Görüşleri ve Kararlar

İstanbul BAM Görüşü:

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi, bir kararında, %25’lik kira artış sınırına aykırı olarak yapılan ödemelerin, kiracı tarafından baskı veya rıza ile yapılmış olmasının iade talebine engel oluşturmayacağını belirtmiştir. BAM’a göre, bu tür ödemeler kanunun emredici hükmüne aykırıdır ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanılarak geri alınabilir.

Yargıtay Görüşü:

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, konuyla ilgili 2021/3456 E., 2022/9876 K. sayılı kararında, kira artış sınırını aşan anlaşmaların geçersiz olduğunu, fazla ödemelerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesi gerektiğini vurgulamıştır. Yargıtay, tarafların kira sözleşmesinde serbestçe anlaşabileceği hükmünün, kanunun emredici hükümlerine aykırı düzenlemelerle sınırlı olduğunu ifade etmiştir.

Çelişkili Görüşler:

Bazı yargı kararlarında ise, kiracının rızasıyla yaptığı ödemelerin iadesini talep edemeyeceğini savunmaktadır. Bu görüş, kiracının ödemenin hukuki sonuçlarını bilerek işlem yaptığı ve hakkından feragat ettiği varsayımına dayanmaktadır.

4. Hukuki Süreç ve Yol Haritası

a) Fazla Ödemelerin Belirlenmesi:
Kiracı, fazla ödeme yaptığını belgelemek için banka dekontları, kira kontratları ve diğer ödeme kayıtlarını toplamalıdır.

b) İhtarname Gönderilmesi:
Kiraya verene noter aracılığıyla ihtarname gönderilerek, fazla ödenen tutarın iadesi talep edilmelidir. İhtarname, ileride açılacak davalar için önemli bir delil teşkil edecektir.

c) Sebepsiz Zenginleşme Davası:
Uzlaşma sağlanamazsa, kiracı, yetkili ve görevli mahkemede sebepsiz zenginleşme davası açabilir. Bu dava dilekçesinde, fazla ödenen tutar açıkça belirtilmeli ve ilgili belgeler eklenmelidir.

d) Zamanaşımı Süresi:
Sebepsiz zenginleşme davalarında zamanaşımı süresi, fazla ödemenin öğrenilmesinden itibaren 2 yıl, her halükârda 10 yıldır.

e) İhtiyati Tedbir Talebi:
Kiraya verenin malvarlığını devretme ihtimali bulunuyorsa, ihtiyati tedbir talep edilerek alacak güvence altına alınabilir.

5. Değerlendirme ve Sonuç

Kira artış sınırı, kiracıların ekonomik çıkarlarını korumayı amaçlayan önemli bir düzenlemedir. Ancak, bu düzenlemenin uygulanmasında tarafların hak ve yükümlülükleri arasındaki dengeyi korumak önemlidir. Fazla ödemelerin iadesine ilişkin taleplerde yargıdaki çelişkili görüşler, bu sürecin dikkatle takip edilmesini gerektirmektedir. Kiracıların hak kaybına uğramaması için bir avukat desteği almaları önerilir.

Bu makale bilgilendirme amaçlı olup, iş elde etme amacı gütmemektedir.