Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar: Arsa Sahibi ve Yüklenicinin Hak ve Yükümlülükleri

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar: Arsa Sahibi ve Yüklenicinin Hak ve Yükümlülükleri

Gayrimenkul geliştirme projelerinde sıklıkla karşılaşılan ve büyük ekonomik değerler taşıyan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahipleri ile müteahhitler (yükleniciler) arasında karşılıklı güven ve hukuki kesinlik gerektiren karmaşık anlaşmalardır. Bu sözleşme türü, arsa sahibinin arsasını devretme veya üzerinde inşaat yapılmasına izin verme yükümlülüğü karşılığında, yüklenicinin bu arsa üzerinde bağımsız bölümler (daire, dükkan vb.) inşa ederek belirli bir kısmını arsa sahibine devretmesi esasına dayanır. Potansiyel yüksek riskleri ve uzun soluklu nitelikleri nedeniyle, bu sözleşmelerin her iki taraf için de son derece dikkatli ve titiz bir şekilde düzenlenmesi hayati öneme sahiptir.

Bu makale, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki niteliğini, tarafların temel yükümlülüklerini ve sözleşme sürecinde hem arsa sahipleri hem de yükleniciler tarafından mutlaka göz önünde bulundurulması gereken kritik hususları ele almaktadır.

I. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Şekil Şartı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Türk Medeni Kanunu (TMK) kapsamında değerlendirilen, kendine özgü (sui generis) karma nitelikli bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme, içinde hem eser sözleşmesinin (inşaat yapma ve tamamlama yükümlülüğü) hem de satım sözleşmesinin (arsa payı devri veya bağımsız bölüm devri) unsurlarını barındırır.

Bu sözleşme türünün en önemli özelliklerinden biri, geçerliliği için resmi şekilde yapılması zorunluluğudur. Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi ve Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi gereği, taşınmaz mülkiyetinin devrini öngören sözleşmelerin noter huzurunda resmi senet şeklinde düzenlenmesi şarttır. Aksi takdirde, sözleşme geçersiz sayılır ve hukuki sonuç doğurmaz. Bu şekil şartı, tarafların haklarını güvence altına almak ve olası uyuşmazlıkları önlemek amacıyla emredici bir hüküm olarak getirilmiştir.

II. Tarafların Temel Yükümlülükleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde iki temel taraf bulunur:

A. Arsa Sahibinin Yükümlülükleri:

1. Arsayı Teslim Yükümlülüğü: İnşaatın yapılmasına elverişli şekilde, üzerinde yapılaşmaya engel teşkil eden unsurlar (eski yapılar, molozlar vb.) varsa bunları temizleyerek arsayı yükleniciye teslim etmek. Bu teslim, yüklenicinin inşaata başlayabilmesi için kritik bir ön koşuldur.
2. Arsa Payı Devri Yükümlülüğü: Sözleşmede kararlaştırılan oranlarda ve zamanlarda, inşaatın ilerleyişine paralel olarak bağımsız bölüm karşılığı arsa paylarını yükleniciye devretmek. Bu devirler genellikle inşaatın belirli önemli aşamalarının (örneğin, kaba inşaatın bitimi, iskan ruhsatının alınması) tamamlanmasına bağlı olarak parça parça gerçekleşir.
3. İmar ve Ruhsat Süreçlerine Destek: Gerekli imar planı değişiklikleri veya ruhsat alma süreçlerinde yükleniciye yardımcı olmak, imzalanması gereken belgeleri zamanında ve eksiksiz imzalamak ve gerekli onayları sağlamak.

B. Yüklenicinin (Müteahhidin) Yükümlülükleri:

1. Eseri Meydana Getirme (İnşaat Yapma) Yükümlülüğü: Sözleşme, ruhsat, imar mevzuatı, onaylı projelere ve teknik şartnamelere uygun olarak inşaatı kararlaştırılan sürede, eksiksiz ve ayıpsız bir şekilde tamamlamak ve yapı kullanma izin belgesini (iskan ruhsatı) almak. Bu, "anahtar teslim" bir yükümlülüktür.
2. Bağımsız Bölümleri Teslim Etme Yükümlülüğü: İnşaat tamamlandıktan ve iskan ruhsatı alındıktan sonra, sözleşmede arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümleri eksiksiz, ayıpsız ve kullanıma hazır şekilde teslim etmek.
3. Malzeme Temini ve İşçilik Yükümlülüğü: Aksi sözleşmede kararlaştırılmadıkça, inşaat için gerekli tüm malzeme, ekipman ve işçiliği sağlamak. İşçilerin sosyal güvenlik hakları ve iş güvenliği önlemleri yüklenicinin sorumluluğundadır. Yüklenici, işi alt yüklenicilere yaptırsa dahi, arsa sahibine karşı tüm sorumluluk müteahhide aittir. Sözleşmede, alt yüklenicilerin eylemlerinden doğacak zararların müteahhitin sorumluluğunda olduğu açıkça belirtilmelidir.
4. Vergi ve Harçları Ödeme Yükümlülüğü: Sözleşmede aksi belirtilmedikçe, inşaat sürecine ilişkin tüm vergi, harç, prim ve yasal ödemeleri (inşaat ruhsatı harçları, iskan harçları, SGK primleri vb.) ödemek yüklenicinin sorumluluğundadır. Sözleşmede, projelendirme, ruhsat, kat irtifakı ve mülkiyet, yapı denetim ücretleri gibi tüm masraf kalemlerinin müteahhit tarafından karşılanacağı net bir şekilde ifade edilmelidir.

III. Sözleşme Hazırlanırken Mutlaka Göz Önünde Bulundurulması Gereken Kritik Hususlar

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, uzun süreli ve yüksek değerli anlaşmalar olduğundan, olası uyuşmazlıkları en aza indirmek ve tarafların haklarını güvence altına almak için son derece detaylı ve özenli bir şekilde hazırlanmalıdır. Her iki taraf için de hayati öneme sahip olan bu hususlar şunlardır:

1. Tapu Kaydı ve İmar Durumunun Detaylı Kontrolü:
   Arsanın tapu kaydında herhangi bir ipotek, haciz, şerh gibi takyidat olup olmadığı, hisseli durumlar varsa tüm hissedarların rızasının alınması ve arsanın imar durumu (emsal, kat adedi, yapılaşma koşulları) detaylıca araştırılmalıdır. Olası bir imar değişikliği riskine karşı önceden tedbir alınması çok önemlidir. Sözleşmede, imar durumunda meydana gelecek değişikliklerin tarafların bağımsız bölüm paylaşımına ve haklarına nasıl yansıyacağı, özellikle alan azalışı halinde arsa sahibinin payının nasıl korunacağı ve ruhsat alınamaması durumunda müteahhitin sorumluluğu ve tazminat yükümlülüğü açıkça düzenlenmelidir.
2. Bağımsız Bölüm Paylaşım Oranı ve Detaylı Listeleme:
   Sözleşmede arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümlerin sayısı, niteliği (konut, ticari alan), hangi kat ve cephede olacağı, net ve brüt metrekareleri açıkça ve kesin ifadelerle belirtilmelidir. Bağımsız bölümlerin listesi (numara, kat, metrekare, cephe) ve bağımsız bölüm paylaşım planları (vaziyet planı) sözleşmenin eki yapılmalı ve taraflarca imzalanarak sözleşmenin ayrılmaz bir parçası haline getirilmelidir. Paylaşım listesi bağlayıcı olmalı ve tek taraflı değişiklik yapılamayacağı netleştirilmelidir.
3. Teknik Şartname ve Malzeme Kalitesinin Detaylı Belirlenmesi:
   İnşaatta kullanılacak tüm malzemelerin (beton sınıfı, demir kalitesi, pencere doğramaları, kapılar, mutfak dolapları, seramik, parke, armatürler, elektrik tesisatı vb.) markası, modeli, sınıfı, rengi, kalitesi ve özellikleri ayrıntılı bir teknik şartname ile belirlenmeli ve sözleşmeye eklenmelidir. "Emsali veya eşdeğeri" gibi yoruma açık, genel ifadelerden kesinlikle kaçınılmalıdır. Ayrıca, yüklenicinin kendi payına düşen bağımsız bölümlerde veya diğer alanlarda teknik şartnamede belirtilenden daha üstün malzeme veya işçilik uygulaması durumunda, arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerde de aynı kalitenin uygulanacağı veya kalite farkının müteahhit tarafından karşılanacağı gibi maddeler eklenerek kalite standardı korunmalıdır.
4. İnşaat Süresi, Başlangıç/Bitiş Tarihleri ve Gecikme Cezaları:
   İnşaatın başlangıç (ruhsat alımına bağlı) ve bitiş tarihleri kesin ve net olarak belirlenmeli, ruhsat alma süresi için de ayrı bir süre öngörülmelidir. Olası gecikmeler için günlük/aylık bazda yüksek ve caydırıcı cezai şartlar (gecikme tazminatı) sözleşmeye mutlaka eklenmelidir. Bu cezai şartlar, arsa sahibinin gecikmeden doğacak kira kaybını veya diğer zararlarını karşılayacak nitelikte olmalıdır. Sözleşmede, mücbir sebep halleri dışında (doğal afetler, genel salgınlar, topyekûn savaş gibi öngörülemeyen ve karşı konulamayan durumlar) hiçbir ekonomik gerekçenin (döviz kuru artışı, malzeme temin zorluğu, fiyat artışları vb.) süre uzatımı nedeni olarak kabul edilmeyeceği açıkça belirtilmelidir.
5. Teminatlar ve Güvenceler:
   Arsa sahibi için, yüklenicinin işi tamamlayacağından ve taahhütlerini yerine getireceğinden emin olmak adına banka teminat mektubu, ipotek (yükleniciye düşen paylar üzerinde), şahsi kefalet veya senet gibi güçlü güvenceler talep edilmelidir. Sözleşmede, müteahhide yapılacak arsa payı devirlerinin kademeli olarak, yani inşaatın belirli aşamalarının tamamlanmasına ve teminat sunulmasına bağlı olarak yapılacağı açıkça belirtilmelidir. Teminat sunulmadığı sürece arsa sahibinin tapu devri yapmak zorunda olmadığı ve teminatın hangi koşullarda kaldırılacağı da düzenlenmelidir.
6. Ruhsat ve İskan Süreçleri ile Masraflar:
   İnşaat ruhsatının ve yapı kullanma izin belgesinin (iskan ruhsatı) kim tarafından, ne kadar sürede ve hangi masraflarla alınacağı netleştirilmelidir. İskan ruhsatının alınamaması durumunda ortaya çıkacak sorumluluklar, cezai şartlar ve bu durumun yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin tapu devirlerini nasıl etkileyeceği detaylıca düzenlenmelidir.
7. Ayıptan Sorumluluk ve Garanti Süresi:
   Yüklenicinin inşaattaki gizli ve açık ayıplara karşı sorumluluğu Türk Borçlar Kanunu'nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri (TBK m. 470 vd.) çerçevesinde detaylandırılmalıdır. Özellikle, teslim edilen yapının kullanım amacına uygun olmaması, projeye veya teknik şartnameye aykırılık, eksiklikler veya işçilik hataları gibi sebeplerle doğan ayıplardan müteahhidin sorumlu olduğu açıkça belirtilmelidir. Sözleşmede, su, elektrik, doğalgaz, ısıtma, tesisat, armatürler gibi kritik kalemlerde meydana gelen arızaların ayıp sayılacağı ve müteahhitin sorumluluğu altında olacağı netleştirilmelidir. TBK'da taşınmaz yapılar için belirlenen zamanaşımı süreleri hatırlatılmalı ve bu sürede ortaya çıkacak ayıpların giderilmesi yükümlülüğü vurgulanmalıdır.
8. Vergi, Harç, SGK ve Diğer Gider Sorumlulukları:
   Sözleşmede, inşaat ruhsatı, iskan ruhsatı, kat irtifakı/mülkiyeti tesis harçları, yapı denetim ücretleri, belediye harçları, işçilik maliyetleri, SGK primleri, elektrik, su, doğal gaz abonelik masrafları ve inşaatla ilgili tüm vergiler gibi mali yükümlülüklerin kim tarafından karşılanacağı tek tek ve net bir şekilde belirtilmelidir. Genellikle bu masrafların büyük çoğunluğu yükleniciye ait olmalıdır. Ayrıca, arsa sahibinin hiçbir şekilde işveren veya işveren vekili sıfatına sahip olmadığı, tüm iş sağlığı ve güvenliği ile işçi alacakları sorumluluğunun münhasıran yükleniciye ait olduğu açıkça belirtilmeli ve bu tür yükümlülüklerden doğacak cezaların müteahhit tarafından karşılanacağı hükme bağlanmalıdır.
9. İş Sağlığı ve Güvenliği Sorumluluğu:
   İnşaat alanında çalışan personelin ve çevredeki üçüncü kişilerin can güvenliğini sağlamak amacıyla tüm gerekli iş sağlığı ve güvenliği önlemlerinin alınması ve bunlardan doğacak tüm hukuki, cezai ve idari sorumluluğun münhasıran yükleniciye ait olduğu açıkça belirtilmelidir. Bu, 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu kapsamındaki tüm yükümlülükleri de içermelidir.
10. Sözleşmenin Feshi, Sonuçları ve Cezai Şartlar:
    Tarafların hangi hallerde sözleşmeyi feshedebileceği (örneğin, yüklenicinin temerrüdü, inşaatın durması, iflası, sözleşme ihlali) ve feshin hukuki sonuçları (örneğin, tamamlanan kısımların akıbeti, cezai şartların tahsili, şantiye alanının teslimi, vekaletnamelerin sona ermesi) detaylı olarak düzenlenmelidir. Haksız fesih durumunda ödenecek tazminatlar ve cezai şartlar netleştirilmelidir.
11. Devir, Temlik ve Ortak Alma Yasağı:
    Yüklenicinin, arsa sahibinin yazılı izni olmaksızın sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerini üçüncü kişilere devredemeyeceği, satış vaadi sözleşmesi düzenleyemeyeceği veya şirket hisselerini devrederek ortak alamayacağı açıkça belirtilmelidir. Bu tür bir yasağın ihlali halinde arsa sahibinin fesih hakkı ve cezai şartlar öngörülebilir. Eğer müteahhit bir şirketse, şirket hissedar yapısındaki değişikliklerin bildirilmesi ve arsa sahibinin iznine tabi olması gibi özel hükümler de eklenebilir.
12. Mücbir Sebep Hükümleri:
    Hukuki sonuç doğurabilecek mücbir sebep hallerini net bir şekilde tanımlamak ve yorum farklarını ortadan kaldırmak çok önemlidir. Sözleşmede, doğal afetler, genel salgınlar, topyekûn savaş gibi durumlar dışında, ekonomik dalgalanmalar, piyasa koşullarındaki değişiklikler, döviz kuru artışları veya malzeme temin zorlukları gibi hallerin mücbir sebep sayılmayacağı açıkça belirtilmelidir. Mücbir sebebin varlığının resmi belgelerle ispatlanması zorunluluğu da eklenmelidir.
13. Uyuşmazlık Çözüm Mekanizmaları:
    Olası bir anlaşmazlık durumunda hangi mahkemelerin yetkili olacağı (yetkili mahkemenin yeri), arabuluculuk veya tahkim gibi alternatif çözüm yollarının uygulanıp uygulanmayacağı belirlenmelidir. Sözleşmede, uygulanacak hukukun ve yetkili mahkemelerin net bir şekilde belirtilmesi önemlidir.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, gayrimenkul sektöründeki en önemli ve potansiyel olarak en riskli hukuki belgelerden biridir. Arsa sahipleri için yıllarca biriktirdikleri birikimlerini değerlendirme fırsatı sunarken, yükleniciler için büyük projeleri hayata geçirme imkanı sağlar. Ancak bu sözleşmelerin hazırlanması, müzakere edilmesi ve uygulanması süreçlerinde yapılacak hatalar, her iki taraf için de uzun süreli, maliyetli ve yıpratıcı hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir.

Bu nedenle, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini en iyi şekilde korumak, olası riskleri en aza indirmek ve sürecin sorunsuz ilerlemesini sağlamak amacıyla, sözleşme imzalama sürecine girmeden önce ve sözleşmenin her aşamasında, bir avukattan profesyonel hukuki destek alınması hayati öneme sahiptir. Yukarıda detaylarıyla açıkladığımız tüm bu hususlar, iyi hazırlanmış bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinin temelini oluşturur ve gelecekteki olası sorunların en büyük sigortasıdır.