İzinsiz Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri

İzinsiz Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri: Türk Borçlar Kanunu Çerçevesinde Tahliye Sebepleri ve Yargıtay Uygulaması

1. GİRİŞ VE KONUNUN KAPSAMI

Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında düzenlenmiş, kiralayanın bir şeyin kullanılmasını kiracıya bıraktığı, sürekli borç ilişkisi doğuran bir akittir. Bu ilişkinin sağlıklı yürümesi, tarafların kanundan ve sözleşmeden doğan yükümlülüklerine riayet etmesine bağlıdır.

1.1. Kira Sözleşmesinde Kiracının Temel Yükümlülükleri

Kiracının temel yükümlülükleri arasında, kira bedelini ödeme borcunun yanı sıra, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanma borcu (TBK m. 316) hayati bir yer tutar. Kiracının bu özen borcunun en kritik görünümlerinden biri, kiralanan taşınmazı, kiralayanın bilgisi ve yazılı rızası dışında üçüncü kişilerin kullanımına açmamasıdır.

1.2. İzinsiz Alt Kiralamanın Hukuki Sorun Niteliği

Uygulamada, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının ekonomik veya kişisel sebeplerle kiraladığı taşınmazı kısmen veya tamamen bir başkasına kiralaması (alt kira) veya kullanım hakkını devretmesi yaygın bir hukuki sorun teşkil etmektedir. Bu eylem, doğrudan Türk Borçlar Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırılık oluşturmakta ve kiralayanın mülkiyet hakkına dolaylı bir müdahale anlamı taşımaktadır.

1.3. Makalenin Amacı ve Kapsamı

Bu makale, kiracının kiralayanın yazılı izni olmaksızın gerçekleştirdiği alt kira veya kullanım hakkını devri eyleminin hukuki niteliğini, bu durumun kira sözleşmesi üzerindeki sonuçlarını ve özellikle kiralayan için mutlak bir tahliye sebebi oluşturup oluşturmadığını detaylı bir şekilde analiz etmeyi amaçlamaktadır. Analiz, yasal zorunluluklar, tahliye sürecinin yasal adımları ve Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatları ışığında yürütülecektir.

2. HUKUKİ DAYANAK: ALT KİRA VE KULLANIM HAKKININ DEVRİNDE YASAL ZORUNLULUKLAR

2.1. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 322 Hükmü

Alt kira ve kullanım hakkının devri, TBK’nın 322. maddesinde düzenlenmiştir. Kanun koyucu, kiracının kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilmesini veya kullanım hakkını devredebilmesini, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluna bağlamıştır. Ancak bu genel kural, konut ve çatılı işyeri kiralarında kesin bir istisnaya tabidir.

TBK m. 322/2 uyarınca, kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Bu hüküm, kiraya verenin kiracı seçimindeki menfaatini ve kiralananın kullanım şekli üzerindeki kontrolünü korumayı amaçlayan emredici niteliktedir.

2.2. Alt Kira ile Kira İlişkisinin Devri Arasındaki Temel Fark

Hukuken, alt kira ile kira ilişkisinin devri birbirinden farklı sonuçlar doğurur:

1. Alt Kira (TBK m. 322): Asıl kira sözleşmesi devam eder. Kiracı, kiralananın bir kısmını veya tamamını alt kiracıya kiralasa bile, kiraya verene karşı olan tüm yükümlülüklerinden (kira bedelini ödeme, özenli kullanma) sorumlu olmaya devam eder. Alt kiracı, kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde dahi, asıl kiracı kiraya verene karşı sorumludur.
2. Kira İlişkisinin Devri (TBK m. 323): Kiracılık sıfatı, kiralayanın yazılı rızasıyla tamamen üçüncü bir kişiye geçer. Devir gerçekleştiğinde, devreden kiracı kural olarak borçlarından kurtulur. Bu devir de konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı rızaya tabidir.

3. SÖZLEŞMEDEKİ HÜKMÜN ROLÜ VE KANUNUN EMREDİCİLİĞİ

3.1. TBK m. 322 Hükmünün Mutlak Niteliği

Kiracının yazılı izin almaksızın kiralananı üçüncü bir kişiye kullandırması, doğrudan kanunun emredici hükmüne aykırılık teşkil eder.

3.2. Kanuna Aykırılığın Tahliye Sebebi Oluşturması

Kiracının, kanunun aradığı yazılı rızayı temin etmeden alt kira sözleşmesi yapması veya kullanım hakkını devretmesi, TBK m. 316’da düzenlenen kiracının özen borcuna aykırılık halidir. Bu eylem, sadece sözleşmeye aykırılık değil, aynı zamanda kanundan doğan temel bir yükümlülüğün ihlalidir.

Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, alt kira yasağına rağmen kiralananın alt kiraya verilmesinin, kiraya verene TBK m. 316 uyarınca kira sözleşmesinin feshi ve tahliye talep etme hakkı verdiğini açıkça belirtmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/1414, K. 2024/718, T. 20.02.2024 ).

4. İZİNSİZ ALT KİRALAMANIN HUKUKİ SONUCU: AKDE AYKIRILIK VE TAHLİYE SÜRECİ

Kiracının izinsiz alt kiraya vermesi, kiralayan için sözleşmeyi feshetme ve tahliye talep etme hakkını doğurur. Ancak kiralayanın bu hakkı kullanmadan önce yasal prosedürü tamamlaması gerekir.

4.1. Kiralayanın Tahliye Öncesi Zorunlu Hukuki Adımı: İhtarname

Kiralayan, izinsiz alt kiralamayı tespit ettiğinde, doğrudan tahliye davası açamaz. TBK m. 316, kiracının özen borcuna aykırı davranması halinde, kiralayana, aykırılığın giderilmesi için kiracıya bir süre verme ve bu sürede aykırılık giderilmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirme yükümlülüğü getirir.

4.2. İhtarnamenin İçeriği ve Süresi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin kiracıya vereceği süre en az otuz gün olmalıdır (TBK m. 315 ve m. 316 hükümleri çerçevesinde). Bu süre, yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı günü izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

İhtarname, yapılan aykırılığın (izinsiz alt kira) açıkça belirtilmesi ve bu aykırılığın belirlenen 30 günlük süre içinde giderilmesi (alt kira ilişkisine son verilerek kiralananın bizzat kiracı tarafından kullanılmaya başlanması) gerektiği ihtarını içermelidir. Aykırılığın giderilmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı açıkça bildirilmelidir.

Yargıtay, TBK m. 316’daki bu prosedürel şartın yerine getirilmesini zorunlu tutmaktadır. Kanunda belirtilen süreler verilmeden yapılan tek taraflı fesih bildirimleri hukuken geçersiz sayılır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/8233, K. 2023/1092, T. 11.04.2023 ).

5. YARGITAY İÇTİHATLARI IŞIĞINDA İSPAT VE DEĞERLENDİRME KRİTERLERİ

Tahliye davasında, izinsiz alt kira ilişkisinin varlığını ispat yükü tamamen kiralayana aittir. Kiralayan, kiralananın bizzat kiracı tarafından değil, üçüncü bir kişi tarafından kullanıldığını somut delillerle kanıtlamak zorundadır.

5.1. İspat Araçları ve Delil Niteliği

Yargıtay, izinsiz alt kira iddiasının ispatı konusunda geniş bir delil yelpazesini kabul etmektedir. Bu deliller arasında şunlar yer alır:

1. Fiili Kullanım Tespiti: Kiralananda üçüncü kişilerin ikamet ettiğine dair fotoğraflar, tanık beyanları veya noter tespit tutanakları.
2. Abonelik Kayıtları: Elektrik, su, doğalgaz veya internet aboneliklerinin üçüncü kişi adına yapılmış olması.
3. Ticari Kayıtlar: İşyeri kiralarında, kiralananda faaliyet gösteren alt kiracının ticari defter ve kayıtları, fatura veya ruhsat bilgileri (Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1710, K. 2021/817, T. 22.06.2021; Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2021/7753, K. 2021/9231, T. 20.10.2021 ).

5.2. Alt Kiracının Hukuki Durumu

Asıl kira sözleşmesinin izinsiz alt kira nedeniyle feshedilmesi durumunda, alt kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erer. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, alt kiracının kiralayana karşı ileri sürebileceği herhangi bir talep hakkı bulunmamaktadır. Bu durumda kiralayan, alt kiracıyı da taşınmazdan çıkarma yetkisine sahiptir (Hukuk Genel Kurulu, E. 2011/749, K. 2012/50, T. 08.02.2012 ).

6. KONUT VE İŞYERİ KİRALARI ARASINDAKİ FARK

İzinsiz alt kira konusunda konut ve çatılı işyeri kiraları arasında tahliye sebebi açısından bir fark bulunmamakla birlikte, kira ilişkisinin devri noktasında önemli farklılıklar mevcuttur.

İşyeri kiralarında, kiralayanın devir rızasını haklı sebep olmaksızın reddedememesi, ticari hayatın sürekliliğini koruma amacına hizmet eder. Ancak izinsiz alt kira eylemi, bu ticari kolaylıklardan bağımsız olarak, kanuna aykırılık nedeniyle tahliye sebebidir.

7. SONUÇ VE ÖZET DEĞERLENDİRME

Kiracının kiralayanın yazılı rızası olmaksızın kiralananı alt kiraya vermesi veya kullanım hakkını devretmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırılık teşkil eden ve kiralayan için güçlü bir tahliye sebebi oluşturan bir eylemdir.

Kiralayanın tahliye hakkını kullanabilmesi için, öncelikle izinsiz alt kira ilişkisinin varlığını somut delillerle ispatlaması ve ardından TBK m. 316 uyarınca kiracıya en az otuz (30) gün süre tanıyan usulüne uygun bir ihtarname tebliğ etmesi zorunludur. Bu süreye rağmen aykırılığın giderilmemesi halinde, kiralayan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açma hakkını kazanır.

Kiracılar, hak kaybına uğramamak için kiralananı üçüncü bir kişiye kullandırmadan önce kiralayanın yazılı rızasını mutlaka temin etmelidir. Aksi takdirde, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye kaçınılmaz bir hukuki sonuç olacaktır.