İşlenmeyen Tarım Arazilerinin Tarımsal Amaçlı Kiraya Verilmesi Hakkında Bilmeniz Gerekenler

İşlenmeyen Tarım Arazilerinin Tarımsal Amaçlı Kiraya Verilmesi Hakkında Bilmeniz Gerekenler

Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından getirilen, işlenmeyen tarım arazilerinin tarımsal üretime kazandırılmasına yönelik yeni düzenleme, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8/K maddesi ve bu maddeye dayanılarak çıkarılan İşlenmeyen Tarım Arazilerinin Tarımsal Amaçlı Kiraya Verilmesine İlişkin Yönetmelik ile hayata geçirilmiştir. Bu düzenleme, atıl durumdaki tarım arazilerinin ekonomiye kazandırılmasını ve gıda arz güvenliğinin sağlanmasını hedeflemektedir.

İşlenmeyen tarım arazilerinin kiraya verilmesi sürecine ilişkin temel hususlar 10 soruda aşağıdaki gibi özetlenebilir:

1. Bu Düzenlemenin Yasal Dayanağı ve Amacı Nedir?

Bu düzenlemenin yasal dayanağı, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8/K maddesi ile bu maddeye istinaden çıkarılan İşlenmeyen Tarım Arazilerinin Tarımsal Amaçlı Kiraya Verilmesine İlişkin Yönetmelik'tir. Temel amacı, mülkiyeti gerçek ve tüzel kişilere ait olup, üst üste iki yıl süreyle işlenmeyen tarım arazilerini tespit ederek, kira geliri arazi maliklerine ait olmak üzere ve arazinin vasfının değiştirilmemesi şartıyla tarımsal üretime kazandırmak ve kamu yararına kullanmaktır.

2. Hangi Araziler Bu Düzenleme Kapsamında Kiraya Verilebilir?

Kiraya verilebilecek araziler, Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan tarım arazileri hariç olmak üzere, mülkiyeti gerçek ve tüzel kişilere ait olan ve üst üste iki yıl süreyle işlenmeyen tarım arazileridir. "İşlenmeyen tarım arazisi" tanımı, Bakanlık kayıt sistemlerinde nadas veya herhangi bir tarımsal ürün belirtilerek kayıt altına alınan araziler hariç olmak üzere, hisselilik, mülkiyet ihtilafı, parçalılık, tarımsal faaliyete son verilmesi, göç veya başka bir sebeple, içinde bulunulan yıl 1 Eylül ile, hasat dönemi de dikkate alınarak takip eden yıl 31 Ağustos arası tarımsal üretim gerçekleştirilmeyen arazileri kapsar. Dikili ve örtü altı tarım arazileri kiralama kapsamı dışındadır. Üzerinde izinsiz yapı/tesis bulunan araziler ise 5403 sayılı Kanunun ilgili hükümlerine göre işlem görür.

3. Kiraya Verme Süreci Nasıl İşler?

Süreç, Tarım ve Orman Bakanlığı il/ilçe müdürlükleri bünyesinde oluşturulan Arazi Tespit Komisyonları tarafından işlenmeyen tarım arazilerinin tespitiyle başlar. Bu tespitler kadastro verileri, uydu görüntüleri ve yerinde kontrollerle yapılır. Tespit edilen araziler ve rayiç kira bedelleri, Arazi Kiralama Komisyonu tarafından mahallinde, elektronik ortamda ve il müdürlüğü internet sitesinde ilan edilir. İlan süresince arazi malikleri ve diğer ilgililer itirazlarını yapabilirler. Komisyon itirazları değerlendirerek nihai listeyi kesinleştirir.

4. Kiralamak İsteyenlerde Aranan Şartlar ve Öncelikler Nelerdir?

Kiralamak isteyen gerçek kişilerin Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olması zorunludur. Kiralama öncelikli olarak kiraya verilecek arazinin bulunduğu yerleşim yerinde ikamet edenlere, 5488 sayılı Tarım Kanunu'nda belirtilen sivil toplum kuruluşlarına ve meslek odalarına yapılır. Öncelikli gruplardan birden fazla istekli çıkması halinde en yüksek teklifi veren kiracı belirlenir. Öncelikli gruplardan istekli çıkmaması durumunda ise diğer isteklilerden en yüksek teklifi verene kiralama yapılır. Tekliflerin eşit olması halinde, arazilerini yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğüne ulaştıracak malike, sınırdaş veya en yakın arazisi bulunan işletmeye öncelik verilir.

5. Kira Bedeli Nasıl Belirlenir ve Kime Ödenir?

Kira bedeli, Arazi Kiralama Komisyonu tarafından takdir edilen rayiç kira bedelinden düşük olamaz. Rayiç kira bedeli tespitinde, aynı yerleşim yerinden en az 3 emsal kiralık arazi esas alınır ve kira bedelleri Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) ile güncellenir. Komisyon, objektif kriterlerle bu bedelde %15 oranında artı/eksi ayarlama yapabilir. Kira gelirleri, arazi maliklerine aittir. Arazi maliklerine ulaşılamaması halinde kira bedelleri, Bakanlıkça belirlenecek bir kamu bankasında araziye özgülenerek açılacak vadeli hesapta nemalandırılır.

6. Kira Sözleşmesinin Süresi ve Şekli Nasıldır?

Kiralama işlemleri sezonluk olarak gerçekleştirilir. Kira sözleşmesinde kira süresi, sözleşmenin başlama ve bitiş tarihleri, karşılıklı sorumluluklar ve fesih şartları gibi hususlara yer verilir. "Düzenlenen kira sözleşmelerinin notere tasdik ve tescili zorunlu değildir." Kiracı, sözleşme imzalama aşamasında kira bedelini ödediğine dair belgeyi Arazi Kiralama Komisyonuna sunar. Arazi, sözleşmeden en geç 15 gün içinde "Arazi Teslim Tutanağı" ile kiracıya teslim edilir.

7. Kiracının Yükümlülükleri ve Amaca Uygun Kullanım Şartları Nelerdir?

Kiracı, kiraladığı tarım arazisini Yönetmeliğe ve kira sözleşmesine uygun olarak, tarımsal üretim planlaması kapsamında belirlenen ürün/ürün gruplarını üretmekle yükümlüdür. Genel tarımsal üretim tekniklerine riayet etmek, toprağın yapısını bozacak uygulamalardan kaçınmak, arazi üzerindeki çok yıllık bitkileri ve varsa sabit tesisleri korumak da kiracının sorumlulukları arasındadır. Arazinin vasfının değiştirilmemesi temel şarttır.

8. Kiralanan Arazinin İşlenmemesi veya Amacına Aykırı Kullanılması Durumunda Ne Olur?

Kiracı, kiraladığı tarım arazisini Yönetmeliğe ve kira sözleşmesine aykırı kullanması durumunda, arazi maliklerinin hakları saklı kalmak kaydıyla, takip eden yılda bu Yönetmelik kapsamında yapılacak kiralamalara teklif veremez. İl/ilçe müdürlüklerince yapılacak denetimler sonucunda aykırılık tespit edilirse, kiracıya on beş günü geçmemek üzere süre verilir. Bu süre içinde aykırılıkların giderilmemesi halinde sözleşme feshedilir ve taşınmazın tahliyesi sağlanır. Ayrıca, 5403 sayılı Kanun kapsamında tarımsal amaçlı arazi kullanım plan ve projelerine aykırılık durumunda idari para cezaları uygulanabilir ve izinsiz yapılar yıkılabilir.

9. Arazi Maliklerinin ve Kiracıların Devlete Karşı Yükümlülükleri Nelerdir?

Kiralanan araziler, Bakanlıkça belirlenen kayıt sistemlerine kaydedilir ve kiracılar bu arazilerle ilgili tarımsal desteklerden yararlandırılır. Kira bedelleri üzerinden doğacak vergi, resim ve harçlar gibi sözleşme giderleri ve diğer yükümlülükler kesinleşen kiracılara tebligatla bildirilir. Arazi malikleri için kira gelirleri üzerinden vergi yükümlülükleri doğabilir. Kiracılar ise tarımsal faaliyetleri kapsamında ilgili vergi ve bildirim yükümlülüklerini yerine getirmek zorundadır.

10. Taraflar Arasındaki Uyuşmazlıkların Çözümü Nasıl Sağlanır?

Taraflar arasındaki uyuşmazlıkların çözümünde iki ayrı arabuluculuk rejimi söz konusu olabilir:

• Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar: Bu Yönetmeliğe göre yapılan kiralamalar da dahil olmak üzere, kira ilişkisinden doğan hukuk uyuşmazlıklarında 01.09.2023 tarihinden itibaren dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır.
• Tarımsal üretim sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar: Tarımsal üretim sözleşmelerinden doğan hukuk uyuşmazlıklarında da dava şartı arabuluculuk yolu öngörülmüştür. Bu süreçte, adli yargı ilk derece mahkemesi adalet komisyonu başkanlıklarına bildirilen, sözleşmeli üretim konusunda uzmanlık eğitimi almış arabulucular görevlendirilir.

Önemli Not: Danıştay 10. Dairesi tarafından, 5403 sayılı Kanun'un 8/K maddesinin bazı fıkralarının Anayasaya aykırılığı iddiası Anayasa Mahkemesi'ne taşınmıştır. Ancak, bu konuda henüz bir iptal veya yürütmeyi durdurma kararı yayımlanmamıştır. İl müdürlükleri, 2025 Eylül itibarıyla ilan ve itiraz süreçlerine devam etmektedir. Dolayısıyla, yargısal denetim süreci devam etmektedir.