Ev Sahibinin Evi Satması Halinde Kiracının Durumu

Ev Sahibinin Evi Satması Halinde Kiracının Durumu

1. Giriş

Bu makale, ev sahibinin kiralanan taşınmazı satması durumunda kiracının hukuki durumunu kapsamlı bir şekilde incelemeyi amaçlamaktadır. Özellikle, bu durumun kira sözleşmesine etkisi, yeni malikin hak ve yükümlülükleri ile kiracının sahip olduğu yasal koruma mekanizmaları detaylı olarak ele alınacaktır. Ev sahibinin evi satması halinde kiracının durumu, uygulamada sıkça karşılaşılan ve hem kiracı hem de yeni malik açısından çeşitli hukuki sorunlara yol açabilen bir durumdur. Bu nedenle, konunun Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili mevzuat hükümleri çerçevesinde net bir şekilde ortaya konulması, olası anlaşmazlıkların önlenmesi ve hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Bu çalışma, öncelikle kira sözleşmesinin hukuki niteliğini ve taşınmazın el değiştirmesi halinde sözleşmenin devamlılığı ilkesini açıklayacak, ardından yeni malikin hak ve yükümlülüklerini, kiracının tahliye edilme şartlarını ve kiracının sahip olduğu hakları ayrıntılı olarak inceleyecektir. İlgili Yargıtay kararları ışığında, hukuki uygulamanın nasıl şekillendiği somut örneklerle ortaya konulacak ve böylece konunun daha iyi anlaşılması sağlanacaktır. Makale boyunca, Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili maddelerine atıfta bulunularak, hukuki dayanaklar açıkça belirtilecektir.

2. Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Devamlılığı

Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) düzenlenmiş olup, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşmedir. Kira sözleşmesi, taraflarına nispi haklar sağlayan bir sözleşmedir. Bu niteliği, sözleşmenin sadece tarafları arasında hüküm ifade etmesi anlamına gelir. Ancak, kiralanan taşınmazın el değiştirmesi durumunda, bu durumun kira sözleşmesinin akıbeti üzerindeki etkileri önem arz etmektedir.

TBK m. 310, "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur" hükmünü amirdir. Bu hüküm ile kanun koyucu, kira sözleşmesinin taşınmazın el değiştirmesine rağmen devamlılığını sağlamayı amaçlamıştır. Bu düzenleme sayesinde, kiralananı sonradan edinen kişi, kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve önceki malikin hak ve yükümlülüklerini devralır. Yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olmakla birlikte, kanunda belirtilen şartlar dahilinde sözleşmeyi sona erdirme imkanlarına da sahiptir.

Kira sözleşmesinin tapuya şerhi (TBK m.312), kiracılık hakkını üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir kılar; ayni hak doğurmaz. Bu şerh sayesinde, taşınmazı sonradan iktisap eden kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Başka bir deyişle, tapuya şerh edilmiş bir kira sözleşmesi, taşınmazın el değiştirmesi durumunda yeni malikin kira sözleşmesine uymak zorunda olduğu anlamına gelir. Yargıtay kararları da kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinin kiracının hukuki durumunu kuvvetlendirdiğini ve haklarını üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale getirdiğini belirtmektedir.

3. Yeni Malikin Kira Sözleşmesinden Doğan Hakları ve Yükümlülükleri

Kiralananın el değiştirmesiyle birlikte, yeni malik, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 310 uyarınca kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Bu hüküm, kira sözleşmesinin devamlılığı ilkesinin bir yansıması olup kiracının haklarını korumayı amaçlar. Yeni malik, eski malikin yerine geçerek kiraya veren sıfatını kazanır ve kira sözleşmesinden doğan tüm hak ve yükümlülükleri devralır.

Yeni malikin kiraya veren sıfatını kazanmasıyla birlikte, kira bedelinin tahsili hakkı da kendiliğinden ona geçer. Kiracı, aksi kararlaştırılmadıkça, kira bedelini yeni malike ödemekle yükümlüdür. TBK madde 313 ve 314, kiracının kira bedelini ödeme borcunu ve ifa zamanını düzenler. Eski malikin dönemine ait kira alacaklarının tahsili ise, taraflar arasında yapılan devir anlaşmalarına göre veya kanun hükümleri uyarınca belirlenir.

Kiracının borçları da yeni malike karşı aynen devam eder. Kiracı, kira bedelini zamanında ödeme, kiralananı özenle kullanma ve sözleşmede belirtilen diğer yükümlülüklerini yerine getirme borcu altındadır. Kiracının bu borçlarını ihlal etmesi durumunda, yeni malik, TBK madde 315 uyarınca temerrüt hükümlerine başvurabilir ve sözleşmeyi feshetme hakkını kullanabilir. Yeni malik, önceki malik ile kiracı arasında düzenlenen kira sözleşmesi ile bu sözleşmenin tadil edildiği ek protokol gereğince kiralayanın sahip olduğu haklara sahip olur ve sözleşme gereğince önceki malikin ileri sürebileceği tüm hak ve yetkileri kiracıya karşı ileri sürebilir.

4. Yeni Malikin Tahliye İmkanları: Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Çıkar Mı?

Yeni malikin, kiralananı iktisap etmesi kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez. Ancak, Türk Borçlar Kanunu (TBK) yeni malike, belirli şartlar altında kira sözleşmesini sona erdirme ve kiracıyı tahliye etme imkanı tanır. Bu imkanlar, ihtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m. 351), yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye (TBK m. 350/2) ve tahliye taahhüdüne dayalı tahliye olarak sıralanabilir. Ev sahibinin evi satması halinde kiracının durumu bu tahliye imkanları çerçevesinde değerlendirilir.

4.1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir (TBK m. 351). Alternatif olarak, yeni malik dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Bu durumda yeni malik, hem iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak, hem de bu bildirimi takip eden altı ay içinde tahliye davası açmak zorundadır. Yargıtay, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu aramaktadır. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaçlar veya henüz doğmamış, gerçekleşmesi uzun süreye bağlı ihtiyaçlar tahliye sebebi olarak kabul edilmemektedir. Dava açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Esas No: 2013/12476, Karar No: 2014/2833, Karar Tarihi: 11.03.2014).

4.2. Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye

TBK m. 350/2 uyarınca, kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Yargıtay, bu durumda onaylı projenin ibraz edilmesini ve bu projenin dava konusu yere ait olup olmadığının keşfen belirlenmesini aramaktadır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2017/16432, Karar No: 2018/3957, Karar Tarihi: 12.04.2018).

4.3. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye

Kiracının, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir (TBK m. 352). Bu taahhüdün geçerli olabilmesi için, kiracının serbest iradesiyle, yazılı olarak ve tarihi kesin-belirli bir şekilde verilmiş olması gerekir. Birden fazla veya çelişkili tahliye tarihi içeren taahhütler geçerliliğini zedeleyebilir. Yargıtay, tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmasını geçerlilik şartı olarak kabul etmektedir.

4.4. Yeni Malikin İktisap ve Tahliye Süreleri

Yeni malikin, yukarıda belirtilen tahliye sebeplerine dayanarak dava açabilmesi için belirli sürelere uyması gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açacak olan yeni malik, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak ve bu bildirimi takip eden altı ay içinde dava açmak zorundadır (TBK m. 351). Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davası açacak olan yeni malik ise, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmalıdır (TBK m. 350/2). Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası ise, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır (TBK m. 352). Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m. 353).

5. Kiracının Hakları ve Korunması

Kira sözleşmesinin devamlılığı ilkesi, kiracının en temel haklarından biridir. Ev sahibinin değişmesi, kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ermesine neden olmaz. Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi uyarınca, kiralanan taşınmazın el değiştirmesi durumunda, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu düzenleme, kiracının kira ilişkisinin güvence altında olduğunu ve taşınmazın satışından etkilenmeyeceğini açıkça ortaya koymaktadır.

Yeni malikin, kira sözleşmesini sona erdirme imkanları sınırlıdır ve kanunda belirtilen şartların varlığına bağlıdır. Yeni malik, Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesinde düzenlenen ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Ancak bu hakkını kullanabilmesi için, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunmalıdır. İhtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat yükü yeni malike aittir.

Kiracının tahliye davasına karşı savunma hakları bulunmaktadır. Öncelikle, yeni malikin ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını veya kanunda öngörülen şartların gerçekleşmediğini ileri sürebilir. Ayrıca, kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması durumunda, yeni malik, kira sözleşmesinin şartlarıyla bağlı olacaktır. Tahliye davası açma süresine uyulmaması veya ihtiyaç iddiasının ispatlanamaması halinde, davanın reddi gerekecektir.

Haksız tahliye nedeniyle maddi zararlar yanında, şartları varsa manevi tazminat da talep edilebilir; ancak manevi tazminat istisnai olup somut olayda kişilik hakkı ihlalinin ağırlığı ispatlanmalıdır. Tazminat miktarı, somut olayın özelliklerine ve ispatlanan zararın kapsamına göre belirlenir. Yargıtay kararları, haksız tahliye nedeniyle doğan zararlardan kiraya verenin sorumlu olduğunu ve kiracının uğradığı zararların belirlenerek hüküm altına alınması gerektiğini belirtmektedir. Ayrıca, kira sözleşmesinin süresi bitmeden kiracının taşınmazdan tahliye edilmesi durumunda, davalıların tazminat sorumluluğu bulunmakta olup, kiracının yeni bir işyeri bulma konusunda gerekli çabayı göstermesi de beklenir.

Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması da kiracının hakları arasındadır. Yeni malik, kira bedelini keyfi olarak artıramaz. Kira bedelinin artırılması, yasal sınırlamalara ve sözleşme hükümlerine tabidir. Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümleri uyarınca, kira bedelinin tespiti veya uyarlanması için dava açılabilir. Sözleşmede artış şartı bulunmadığı sürece, yeni malik tek taraflı olarak kira artışı yapamaz.

6. Yargıtay Kararları Işığında Uygulama

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, "ihtiyaç" kavramının ne anlama geldiği ve bu ihtiyacın hangi nitelikleri taşıması gerektiği Yargıtay kararlarıyla şekillenmiştir. Yargıtay, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerektiğini vurgulamaktadır. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaçlar veya henüz doğmamış, gerçekleşmesi uzun süreye bağlı ihtiyaçlar tahliye sebebi olarak kabul edilmemektedir. Ayrıca, ihtiyacın sadece davanın açıldığı tarihte değil, yargılama sürecinde de devam etmesi aranmaktadır.

Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davalarında ise, Yargıtay, yapılacak inşaatın veya imarın esaslı bir onarım, genişletme ya da değiştirme niteliğinde olması ve bu işlemler sırasında kiralananın kullanımının imkansız hale gelmesi gerektiğini belirtmektedir. Yargıtay kararlarında, tahliye talebinin dayanağı olan projenin onaylı olması ve uygulanabilirliğinin somut delillerle desteklenmesi gerektiği vurgulanmaktadır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2017/16432, Karar No: 2018/3957, Karar Tarihi: 12.04.2018). Onaylı projenin sunulmaması veya projenin uygulanabilirliğinin şüpheli olması durumunda, mahkemeler genellikle tahliye talebini reddetmektedir.

Kötü niyetli tahliye girişimlerine karşı kiracının korunması da Yargıtay'ın önem verdiği bir husustur. Yargıtay, yeni malikin taşınmazı satın alma amacının salt kiracıyı tahliye etmek ve daha yüksek bedelle yeniden kiraya vermek olması durumunda, tahliye talebini kötü niyetli bir girişim olarak değerlendirebilir. Bu tür durumlarda, yeni malikin gerçek bir ihtiyacının bulunup bulunmadığı, tahliye için öne sürülen sebeplerin samimiyeti ve taşınmazın yeniden kiraya verilme koşulları gibi hususlar titizlikle incelenmektedir.

İspat yükü konusunda ise, Yargıtay, ihtiyaç veya yeniden inşa/imar nedeniyle tahliye davası açan yeni malikin, bu iddialarını ispatla yükümlü olduğunu belirtmektedir. Yeni malik, ihtiyacının veya yapılacak inşaatın/imarın niteliğini, zorunluluğunu ve samimiyetini somut delillerle (tanık beyanları, bilirkişi raporları, proje ve ruhsatlar vb.) kanıtlamak zorundadır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2018/1051, Karar No: 2018/2173, Karar Tarihi: 08.03.2018). Aksi takdirde, tahliye talebi reddedilecektir.

7. Uygulamada Sık Yapılan Hatalar ve Kiracının Pratik Önerileri

7.1. Yeni Malikin Sık Yaptığı Hatalar

Ev sahibinin evi satması halinde kiracının durumu ile ilgili olarak yeni malikin tahliye hakkını kullanırken yaptığı bazı yaygın hatalar şunlardır:

• Süreleri Kaçırma: Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesi uyarınca yeni malikin, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması ve bu bildirimi takip eden altı ay içinde tahliye davası açması zorunludur. Bu sürelerin kaçırılması tahliye davasının reddine yol açar.
• İhtiyacın Samimiyetini İspatlayamama: Yeni malik, tahliye talebinin dayanağı olan ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu somut delillerle ispatlamak zorundadır. Yargıtay, geçici veya göstermelik ihtiyaçları tahliye sebebi olarak kabul etmemektedir.
• Yazılı Bildirim Eksikliği: Kiracıya yapılacak bildirimin yazılı olması ve yasal süresi içinde tebliğ edilmesi şarttır. Sözlü bildirimler veya usulüne uygun yapılmayan tebligatlar geçersiz sayılır.
• Yeniden Kiralama Yasağına Uymama: İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez (TBK m.355). Aykırılık tazminat sorumluluğu doğurur.

7.2. Kiracının Pratik Önerileri

Ev sahibinin evi satması halinde kiracının durumu ile ilgili olarak kiracının kendini korumak için atabileceği adımlar:

• Kira Sözleşmesini İnceleme: Kira sözleşmenizin süresi, kira bedeli artış koşulları ve özel hükümlerini dikkatlice gözden geçirin.
• Yeni Malikle İletişim: Taşınmazın el değiştirmesi durumunda yeni malikle iletişime geçerek kira sözleşmenizin devamlılığı konusunda teyit alın ve kira ödemelerini kime yapacağınızı netleştirin.
• Yazılı Bildirimleri Saklama: Yeni malikten gelen her türlü yazılı bildirimi (ihtarname, tahliye talebi vb.) dikkatlice saklayın ve hukuki destek almadan yanıt vermeyin.
• İhtiyaç İddiasını Sorgulama: Yeni malikin ihtiyaç iddiasının gerçekliğini ve samimiyetini sorgulayın. Gerekirse hukuki yollara başvurarak bu iddianın ispatını talep edin.
• Tahliye Taahhüdüne Dikkat: Eğer bir tahliye taahhüdü verdiyseniz, bunun kira sözleşmesinin başlangıcından sonra ve serbest iradenizle verilmiş olup olmadığını kontrol edin.
• Hukuki Destek Alma: Ev sahibinin evi satması ve tahliye talebiyle karşılaşmanız durumunda mutlaka bir avukattan hukuki destek alın. Süreler ve usul kuralları büyük önem taşımaktadır.
• Tapuya Şerh İmkanı: Kira sözleşmenizin tapuya şerh edilmesi imkanını değerlendirin. Bu, kiracılık hakkınızı güçlendirecek ve yeni maliklere karşı ileri sürülebilir hale getirecektir.

7.3. Dava Şartı Arabuluculuk

01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/A, Türk Ticaret Kanunu m.5/A). Arabuluculuğa başvurulmadan açılan davalar usulden reddedilir. Bu nedenle, dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunludur.

8. Sonuç

Bu makalede, ev sahibinin evi satması halinde kiracının durumu Türk Borçlar Kanunu ve ilgili Yargıtay kararları ışığında detaylı bir şekilde incelenmiştir. Kira sözleşmesinin devamlılığı ilkesi, yeni malikin hakları ve yükümlülükleri, tahliye imkanları ve kiracının korunmasına yönelik mekanizmalar ayrı ayrı ele alınmıştır. Ayrıca, uygulamada sık yapılan hatalar ve kiracının pratik hakları konusunda öneriler sunulmuştur.

Ana bulgularımız, kira sözleşmesinin taşınmazın el değiştirmesine rağmen kural olarak devam ettiği, yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı haline geldiği ve kiracının haklarının büyük ölçüde korunduğu yönündedir. Ancak, yeni malikin TBK'da öngörülen şartlar dahilinde ihtiyaç veya yeniden inşa gibi sebeplerle tahliye davası açma imkanı bulunmaktadır. Bu süreçte, dürüstlük kuralı ve hakkaniyet ilkeleri büyük önem taşımaktadır.

Kiracı ve yeni malik arasındaki menfaat dengesinin sağlanması, hem mülkiyet hakkının korunması hem de kiracının barınma ihtiyacının güvence altına alınması açısından kritik öneme sahiptir. Yasal düzenlemelerin amacı, bu dengeyi adil bir şekilde kurmaktır. Ancak, uygulamada karşılaşılan sorunlar ve Yargıtay'ın farklı yorumları, bu dengenin her zaman kolaylıkla sağlanamadığını göstermektedir.

Sonuç olarak, ev sahibinin evi satması halinde kiracının durumu karmaşık ve çok yönlü bir konudur. Kiracıların haklarını bilmeleri ve yasal yollara başvurmaları, olası mağduriyetlerin önlenmesi açısından büyük önem taşır. Aynı şekilde, yeni maliklerin de yasal düzenlemelere uygun hareket etmeleri ve kiracıların haklarına saygı göstermeleri gerekmektedir. Bu bağlamda, Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümlerinin ve ilgili yargı kararlarının dikkatli bir şekilde incelenmesi, her iki taraf için de en doğru ve adil çözüme ulaşılmasını sağlayacaktır.