Ortaklığın Giderilmesi Davası

Ortaklığın Giderilmesi Davası: Hukuki Çerçeve ve Uygulamalar

Bir taşınmazın veya taşınır malın birden fazla kişi tarafından ortak mülkiyetle sahip olunması durumunda, zamanla ortaklar arasında anlaşmazlıklar doğabilir. Bu gibi durumlarda ortaklığın giderilmesi davası, mülkiyetin hukuki yolla sona erdirilmesi için başvurulan temel yöntemlerden biridir.

Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesine göre, ortaklardan her biri ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir. Ortaklık hukuken zorunlu bir birliktelik olmadığından, taraflardan biri tek başına bu davayı açma hakkına sahiptir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) veya elbirliği mülkiyetinin (iştirak halinde mülkiyet) sona erdirilmesini sağlamak amacıyla açılan bir davadır.

Bu dava sonucunda ortaklık şu yöntemlerden biriyle sona erdirilir:

1. Aynen taksim (fiili paylaşım): Taşınmazın veya taşınır malın bölünmesi teknik olarak mümkünse, ortakların hisselerine göre paylaştırılması sağlanır.
2. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi: Taşınmazın veya taşınır malın bölünmesi mümkün değilse, mahkeme tarafından açık artırma yoluyla satışına karar verilir ve elde edilen gelir ortaklara hisseleri oranında paylaştırılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk Zorunluluğu

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, ortaklığın giderilmesi davalarında arabulucuya başvurma zorunluluğu getirilmiştir.

Dava açmadan önce tarafların arabuluculuk sürecine katılması gerekmektedir. Eğer bu aşamada anlaşma sağlanamazsa, sürecin olumsuz sonuçlandığına dair tutanak alınarak mahkemeye başvurulabilir. Arabuluculuk süreci, dava sürecinin uzamasını engellemek ve tarafları anlaşmaya teşvik etmek amacıyla uygulanmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Taraflar Kimlerdir?

• Davacı: Taşınmaz veya taşınır mala ortak olan ve ortaklığın giderilmesini talep eden kişi
• Davalı: Ortaklığın giderilmesine karşı çıkan veya paylaşım konusunda uzlaşamayan diğer ortaklar

Üçüncü kişilere karşı ortaklığın giderilmesi davası açılamaz. Dava sadece ortaklar arasında görülür.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

• Taşınmazlar için yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.
• Taşınırlar için yetkili mahkeme: Genel yetki kuralları uygulanır.

Bu tür davalar sulh hukuk mahkemelerinde görülmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Uygulanacak Yöntemler

1. Aynen Taksim (Fiili Paylaşım) Yöntemi

• Eğer taşınmazın hisselere ayrılması teknik olarak mümkünse, mahkeme tarafından aynen taksim kararı verilebilir.
• Örneğin, büyük bir arsa hisseler halinde bölünebiliyorsa, mahkeme bu şekilde ortaklığın giderilmesine karar verebilir.
• Ancak apartman dairesi gibi bölünmesi mümkün olmayan taşınmazlar için bu yöntem uygulanamaz.

2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

• Taşınmaz bölünemez nitelikteyse, mahkeme taşınmazın satılarak elde edilen gelirden ortaklara hisseleri oranında ödeme yapılmasına karar verebilir.
• Satış işlemi öncelikle ortaklar arasında açık artırma yoluyla gerçekleştirilir.
• Eğer ortaklardan biri satın almak istemezse veya açık artırma sonucunda satış gerçekleşmezse, taşınmaz genel açık artırmaya çıkarılarak üçüncü kişilere satılır.

Mahkeme, taşınmazın aynen taksim edilip edilemeyeceğini bilirkişi raporlarıyla değerlendirerek karar verir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Karşılaşılan Sorunlar

Bu tür davalar miras hukuku, aile hukuku ve yatırım ortaklıkları ile bağlantılı olduğundan, sürecin karmaşık hale gelmesine neden olabilecek bazı durumlar ortaya çıkabilir:

• Ortaklar arasında paylaşım konusunda anlaşmazlık çıkması
• Satış yöntemi uygulanırken taşınmazın değer tespitiyle ilgili itirazların olması
• Açık artırma sürecinde usulsüzlük iddiaları ve satış iptali taleplerinin gündeme gelmesi
• Aile bireyleri arasındaki duygusal bağların sürecin ilerleyişini etkilemesi

Bu tür olası ihtilaflar, davanın uzun sürmesine ve maliyetlerin artmasına neden olabilir. Davanın sağlıklı bir şekilde ilerleyebilmesi için bir avukattan destek alınması önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır. Arabuluculuk aşamasında taraflar uzlaşamazsa, mahkemeye başvurulabilir.

2. Açık artırmada taşınmazı ortaklardan biri satın alabilir mi?
Evet. Açık artırma sürecinde öncelikle ortaklara taşınmazı satın alma hakkı tanınır. Eğer ortaklardan biri satın almak istemezse veya açık artırma sonucunda taşınmaz satılmazsa, üçüncü kişilere açık artırma yoluyla satış yapılır.

3. Satıştan elde edilen gelir nasıl paylaştırılır?
Taşınmazın açık artırma ile satılması halinde, elde edilen bedel tapuda belirtilen hisseler oranında ortaklara dağıtılır.

4. Mahkeme taşınmazın bölünmesine karar verebilir mi?
Eğer taşınmazın teknik olarak bölünebilir olduğu bilirkişi raporuyla tespit edilirse, mahkeme aynen taksim kararı verebilir. Ancak bölünme mümkün değilse, satış yöntemi uygulanır.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, ortak mülkiyetin sona erdirilmesi ve taşınmazın paylaşılması için başvurulan hukuki bir süreçtir. 1 Eylül 2023 itibarıyla arabuluculuk aşaması zorunlu hale gelmiş olup, taraflar öncelikle bu süreci tamamlamak zorundadır.

Mahkeme, taşınmazın bölünebilir olup olmadığını bilirkişi raporlarıyla inceler ve mümkünse aynen taksim, mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesine karar verir.

Bu süreç hukuki bilgi ve strateji gerektirdiğinden, tarafların hak kaybına uğramamak için bir avukattan destek almaları önerilir.