KİRA SÖZLEŞMELERİNDE ŞEKİL SERBESTİSİ İLKESİ VE YAZILI SÖZLEŞMENİN İSPAT VE HUKUKİ GÜVENLİK AÇISINDAN ÖNEMİ

KİRA SÖZLEŞMELERİNDE ŞEKİL SERBESTİSİ İLKESİ VE YAZILI SÖZLEŞMENİN İSPAT VE HUKUKİ GÜVENLİK AÇISINDAN ÖNEMİ

1. GİRİŞ

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir borç ilişkisidir. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299. maddesinde tanımlanan bu sözleşme, günlük yaşamda en sık karşılaşılan hukuki işlemlerden biridir.

Türk Borçlar Hukukuna hâkim olan temel ilkelerden biri, sözleşmelerin kurulmasında şekil serbestisidir. Kira sözleşmeleri de, kanunda aksine bir düzenleme bulunmadıkça, geçerlilikleri için herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Bu nedenle, sözlü veya zımni (örtülü) olarak kurulan kira sözleşmeleri dahi hukuken bağlayıcıdır. Nitekim Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında bu durum açıkça kabul edilmiştir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/1374, K. 2024/1335, T. 05.03.2024 kararında atıf yapılan 18.03.1942 tarihli ve 37/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, kira sözleşmelerinin şekil şartına bağlı olmadığı, yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni olarak da vücuda getirilebileceği hukuki bir kesinlik kazanmıştır.

Ancak, şekil serbestisi ilkesinin geçerliliğine rağmen, kira ilişkisinin ispatı ve taraflar arasındaki uyuşmazlıkların çözümü noktasında yazılı şekil, hayati bir öneme sahiptir. Özellikle Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca belirlenen senetle ispat zorunluluğu sınırının (HMK m. 200) yıllık kira bedeli tarafından aşılması durumunda, sözlü anlaşmaların ispatı fevkalade güçleşmektedir. Bu makalenin temel amacı, kira sözleşmesinin hukuki geçerliliği için yazılı şeklin zorunlu olmamasına karşın, yazılı sözleşmenin taraflara sağladığı hukuki güvenlik ve ispat avantajlarını, özellikle Yargıtay içtihatları ışığında inceleyerek, hukuk uygulayıcıları ve öğrencileri için yol gösterici bir çerçeve sunmaktır.

2. KİRA SÖZLEŞMESİNİN KURULMASI VE ŞEKİL ŞARTI

2.1. Şekil Serbestisi İlkesi

Türk Borçlar Kanunu, sözleşmelerin kurulmasında genel olarak şekil serbestisi ilkesini benimsemiştir. Kira sözleşmesinin tanımı (TBK m. 299) veya genel hükümlerinde (TBK m. 1 vd.) kira sözleşmesinin geçerliliği için kanunda zorunlu bir şekil şartı bulunmamaktadır. Dolayısıyla, bir kira sözleşmesi, tarafların esaslı unsurlarda (kiralanan şey ve kira bedeli) anlaşmasıyla sözlü olarak dahi hukuken geçerli bir şekilde kurulabilir.

Bu durum, Yargıtay'ın yerleşik uygulamasıyla da desteklenmektedir. Yargıtay, bir uyuşmazlıkta, taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi dosyaya ibraz edilmemiş olsa dahi, tarafların davranışları ve ödeme ilişkileri dikkate alınarak esaslı unsurları oluşan sözlü kira sözleşmesi kapsamında tasarruf edildiğinin kabulü gerektiğini belirtmiştir.

2.2. Zorunlu Yazılı Şekil İstisnaları

Kira sözleşmesinin kurulmasında şekil serbestisi esas olsa da, kanun koyucu bazı istisnai durumlarda hukuki güvenliği sağlamak amacıyla yazılı şekil şartını zorunlu kılmıştır. Bu durumlar genellikle sözleşmenin sona ermesi veya özel bir hukuki sonucun doğması ile ilgilidir:

• Fesih Bildiriminin Şekli: Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, TBK m. 348 uyarınca yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
• Tahliye Taahhüdü: Kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için TBK m. 352 uyarınca mutlaka yazılı olarak yapılması zorunludur. Sözlü taahhütler hukuken geçersizdir.

Bu istisnalar dışında, kira sözleşmesinin kurulması için yazılı şekil, geçerlilik şartı (sıhhat şartı) değil, ispat şartı olarak işlev görmektedir.

3. YAZILI ŞEKLİN TARAFLAR AÇISINDAN SAĞLADIĞI AVANTAJLAR VE HUKUKİ GÜVENLİK

Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) kira sözleşmeleri için zorunlu bir şekil şartı öngörülmemesine rağmen, sözleşmenin yazılı olarak düzenlenmesi, taraflar arasındaki ilişkinin hukuki güvenliğini sağlamak ve olası uyuşmazlıkları en aza indirmek açısından mutlak bir gereklilik arz etmektedir.

3.1. Sözleşme Şartlarının Netleştirilmesi ve İhtilafın Önlenmesi

Sözleşmenin yazılı yapılması, kira ilişkisinin esaslı unsurlarının ve doğal unsurlarının kesin bir dille belirlenmesini sağlar. Sözlü anlaşmalarda sıklıkla muğlak kalan veya zamanla unutulan hususlar, yazılı metinle sabitlenir. Bu netleştirme, özellikle aşağıdaki kritik konularda büyük önem taşır:

• Kira Bedeli ve Artış Oranı: Kira bedelinin miktarı, ödeme zamanı ve kira artış oranının (TBK m. 344 uyarınca) yazılı olarak belirlenmesi, ilerideki dönemlerde bedelin tespiti veya uyarlanması davalarının önüne geçer.
• Süre ve Başlangıç Tarihi: Sözleşmenin süresi ve başlangıç tarihi, tahliye davası sürelerinin hesaplanması ve sözleşmenin yenilenip yenilenmeyeceği hususunda kesinlik sağlar. Yargıtay, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenmesi için kira sözleşmesinin başlangıç ve süresinin davacı tarafça kanıtlanması gerektiğini vurgulamıştır. Yazılı sözleşme bu ispatı kolaylaştırır.
• Depozito ve Teminatlar: Güvence bedelinin (depozito) miktarı, iade şartları ve hukuki akıbeti (TBK m. 342) yazılı olarak düzenlenerek her iki tarafın da hakları korunur. Yargıtay, depozito iadesi davalarında dahi, sözleşmedeki açık hükümlere uyulması gerektiğini ve aksi takdirde güncel değerin hesaplanması gibi taleplerin kabul edilmeyeceğini belirtmiştir.

3.2. İspat Kolaylığı ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) Hükümlerine Uygunluk

Yazılı sözleşmenin en önemli pratik faydası, uyuşmazlık durumunda ispat külfetini hafifletmesidir. Türk İspat Hukuku’nda, HMK m. 200 uyarınca, belirli bir değerin üzerindeki hukuki işlemlerin senetle ispat zorunluluğu bulunmaktadır. Kira sözleşmelerinde yıllık kira bedeli neredeyse her zaman bu sınırı aştığından, yazılı bir belge olmaksızın yalnızca tanık beyanına dayanarak ispat edilemez.

Yazılı bir kira sözleşmesi, HMK anlamında kesin delil teşkil ederek, sözleşmenin varlığını ve içeriğini tereddütsüz bir şekilde kanıtlama imkânı sunar. Bu durum, özellikle kira alacağı, kira bedelinin ödenip ödenmediği veya sözleşmenin fesih şartları gibi konularda yargılama sürecini hızlandırır ve tarafların hak kaybı riskini ortadan kaldırır.

4. YARGITAY İÇTİHATLARI IŞIĞINDA YAZILI SÖZLEŞMENİN İSPAT GÜCÜ

Kira sözleşmesinin kurulması şekil şartına tabi olmasa da, sözleşmenin varlığı, süresi, kira bedeli ve özel şartları gibi esaslı unsurların ispatı söz konusu olduğunda, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) hükümleri gereğince yazılı şekil, mutlak bir ispat gücü kazanmaktadır.

4.1. Senetle İspat Zorunluluğu Kuralı ve Kira İlişkisinin İspatı

HMK m. 200, hukuki işlemlerin Kanun’da belirtilen parasal sınırı geçtiği takdirde senetle ispat olunmasını zorunlu kılmaktadır. Kira sözleşmelerinde yıllık kira bedelinin bu sınırı aşması nedeniyle, kira ilişkisinin varlığını iddia eden taraf, bu iddiasını yazılı delille kanıtlamak zorundadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/790, K. 2023/2613, T. 10.10.2023 tarihli kararında, davacının sözlü kira sözleşmesine dayandığı ve yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olduğu bir davada, davacının kira ilişkisini yazılı delille ispatlayamadığı gerekçesiyle davanın reddini onamıştır. Bu içtihat, yazılı bir sözleşmenin yokluğunda, kiraya verenin kira ilişkisini ve bedelini ispat etme külfetini yerine getiremeyeceğini ve davanın reddi riskiyle karşılaşacağını açıkça göstermektedir.

4.2. Delil Başlangıcı Kavramının Dar Yorumlanması

Yazılı delil zorunluluğunun istisnası olan "delil başlangıcı" (HMK m. 202) kavramı, Yargıtay tarafından dar yorumlanmaktadır. Delil başlangıcı, iddia konusu hukuki işlemi muhtemel gösteren ve kendisine karşı ileri sürülen kimse tarafından verilmiş veya gönderilmiş belgedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2019/2, K. 2022/242, T. 03.03.2022 kararında, davalının duruşmada verdiği, "Ben hâlen davacının evinde kalmaktayım" şeklindeki imzalı beyanının, tek başına kira ilişkisinin varlığına dair bir ikrar veya HMK m. 202 anlamında delil başlangıcı teşkil etmeyeceğine hükmetmiştir. Kurul, davalının taşınmazda oturuyor olmasının tek başına kira ilişkisinin varlığını kanıtlamadığını vurgulamıştır. Bu karar, yazılı sözleşmenin yokluğunda, fiili durumların dahi hukuki ilişkiyi ispatlamaya yetmediğini ve yazılı sözleşmenin mutlak üstünlüğünü ortaya koymaktadır.

4.3. Ödemelerin İspatı ve İspat Yükünün Dağılımı

Yazılı sözleşme, sadece ilişkinin varlığını değil, aynı zamanda kira bedelinin ödendiği iddialarını da netleştirmektedir. Yazılı bir sözleşme mevcut olduğunda, kira ilişkisinin varlığını ispat külfeti kiraya verenden kiracıya geçer; kiracı, kira bedelini ödediğini ispat etmekle yükümlü olur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/7430, K. 2019/3928, T. 30.04.2019 kararında, kiracının kira bedelini elden ödediği iddiasına karşılık, ödemeyi ispat külfetinin kiracıya ait olduğunu ve makbuz hükmünde sayılabilecek herhangi bir belge ibraz edilememesi durumunda kira borcunun ödenmediği sonucuna varılacağını belirtmiştir. Yazılı bir sözleşme, ödeme yöntemini ve makbuz düzenleme zorunluluğunu netleştirerek bu tür uyuşmazlıkları baştan engeller.

5. SONUÇ VE DEĞERLENDİRME

Türk Borçlar Hukukunda sözleşmelere hâkim olan şekil serbestisi ilkesi gereğince, kira sözleşmelerinin geçerliliği için kanun koyucu tarafından özel bir yazılı şekil şartı öngörülmemiştir. Bu durum, sözlü veya zımni olarak kurulan kira ilişkilerinin de hukuken tam bağlayıcılığa sahip olduğu temelini oluşturmaktadır.

Ancak, geçerlilik şartı olmamasına rağmen, yazılı şekil şartının kira ilişkisinin sağlıklı bir zeminde yürütülmesi ve hukuki güvenlik açısından taşıdığı önem, makalemizin önceki bölümlerinde detaylıca incelenmiştir. Özellikle Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun ispat kuralları (HMK m. 200 vd.) dikkate alındığında, yıllık kira bedelinin senetle ispat zorunluluğu sınırını aşması halinde, yazılı bir kira sözleşmesinin varlığı, tarafları ağır bir ispat yükünden kurtarmaktadır. Yargıtay içtihatları da mütemadiyen, sözleşmenin varlığı, süresi, kira bedeli ve özel şartları gibi temel unsurlara ilişkin uyuşmazlıklarda yazılı delile mutlak üstünlük tanımaktadır.

Nihai değerlendirme olarak; kira sözleşmelerinde şekil serbestisi hukuki bir hak olarak kalmaya devam etmelidir. Bununla birlikte, hukuki ihtilafların önlenmesi, tahliye taahhüdü gibi istisnai ve önemli şartların geçerliliğinin sağlanması ve en önemlisi ispat kolaylığının temini amacıyla, kira sözleşmelerinin yazılı olarak düzenlenmesi sadece bir tavsiye değil, hukuki bir zorunluluk olarak kabul edilmelidir. Yazılı sözleşme, tarafların iradelerinin en doğru yansıması ve gelecekteki olası uyuşmazlıklara karşı en güçlü savunma aracıdır.