Eşin Haberi Olmadan Yapılan Ev Satışı Geçerli mi?

Eşin Haberi Olmadan Yapılan Ev Satışı Geçerli mi?

TMK m.194, Aile Konutu Şerhi ve Yargıtay Kararları Işığında Hukuki Değerlendirme

1. Giriş

Evlilik birliği devam ederken, eşlerden biri tapuda malik olduğu konutu üçüncü kişiye satabilir mi? Diğer eşin rızası olmadan yapılan bu işlem geçerli midir? Bu sorular, özellikle ortak yaşam alanı olan “aile konutu” bakımından kritik öneme sahiptir. Türk Medeni Kanunu, bu konuda eşin iznini zorunlu kılarak aile bütünlüğünü ve barınma hakkını korumayı hedeflemiştir.

2. Aile Konutu Nedir?

“Aile konutu”, eşlerin birlikte yaşamlarını sürdürdükleri, barınma ihtiyaçlarını karşıladıkları konuttur. Yalnızca tapu kaydında malik eşin adına kayıtlı olması veya kira sözleşmesinin bir eş üzerine yapılmış olması bu niteliği değiştirmez. Aile konutu; faktik kullanım, birlikte yaşama ve sürekli oturma iradesi ile belirlenir.

Yargıtay 2. HD, 2014/9339 E., 2014/20015 K., T. 11.9.2014:
"Taşınmazın aile konutu sayılabilmesi için tapu kaydının hangi eşe ait olduğunun önemi bulunmamaktadır. Fiilen birlikte yaşanması yeterlidir."

3. Aile Konutunda Diğer Eşin Rızası Zorunluluğu

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine göre, eşlerden biri, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, konutu devredemez veya konut üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu işlemler için diğer eşin açık rızası aranır.

TMK m. 194/1:
“Eşlerden biri, diğerinin açık rızası olmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.”

Bu hüküm, evlilik birliği devam ettiği sürece geçerlidir.

4. Tapuya Aile Konutu Şerhi Konulması Zorunlu mu?

Hayır. Tapuya aile konutu şerhi konulması hak sahipliğini güçlendiren bir işlem olmakla birlikte, şart değildir. Yargıtay içtihatlarında, şerh olmasa dahi konutun aile konutu niteliği taşıyorsa TMK m.194 koruması devreye girer.

Yargıtay 2. HD, 2015/15124 E., 2016/2099 K., T. 10.2.2016:
“Aile konutu niteliği taşıyan taşınmazda, diğer eşin rızası olmadan yapılan satış işlemi geçersizdir. Tapuya aile konutu şerhi konulmamış olması bu durumu değiştirmez.”

5. Eşin Rızası Olmadan Satış Yapılırsa Ne Olur?

Eğer bir eş, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu üçüncü kişiye satarsa:

• Satış işlemi geçersizdir.
• Diğer eş, tapu iptal ve tescil davası açabilir.
• Alıcının iyi niyeti de sınırlıdır; aile konutu niteliği bilinebilecek durumdaysa iyi niyet korunmaz.

Yargıtay HGK, 2017/2-1776 E., 2021/974 K., T. 28.09.2021:
“Aile konutu olduğu bilinen veya bilinebilecek durumda olan alıcının iyi niyetine itibar edilemez. TMK m.1023 uygulanmaz.”

6. Alıcının İyi Niyeti Korunur mu?

Alıcının tapu kaydında aile konutu şerhi olmaması durumunda iyi niyetli olduğunu iddia etmesi mümkündür. Ancak evin konumu, satış bedelinin düşük olması, malik eşin bekar gibi davranması gibi unsurlar, iyi niyeti ortadan kaldırabilir.

7. Eşin Haberi Olmadan Satış Yapılmışsa Ne Yapılabilir?

Eğer evlilik birliği içinde diğer eşin haberi olmadan ev satılmışsa, şu hukuki yollar mevcuttur:

• Tapu İptali ve Tescil Davası (TMK m.194’e dayanarak)
• Tedbir Kararı ile Taşınmazın Satışının Engellenmesi

8. Sonuç

Evlilik süresince eşlerden biri üzerine kayıtlı aile konutu, diğer eşin açık rızası olmadan satılamaz. Bu, evlilik birliği devam ettiği sürece geçerlidir. Tapuda aile konutu şerhi olmasa dahi TMK m.194 koruma sağlar. Rızasız yapılan satış işlemleri, gerek alıcı yönünden iyi niyet değerlendirmesi gerekse tapu iptali açısından ciddi hukuki sonuçlar doğurur.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Eşim evi benden habersiz sattı. Satış geçerli mi?
Hayır. Aile konutu niteliği varsa ve açık rızanız alınmadıysa, satış geçersizdir.

Aile konutu şerhi yoksa da dava açabilir miyim?
Evet. Şerh, hakkı güçlendirir ama yokluğu hak kaybı doğurmaz.

Satışa itiraz etmem için belli bir süre var mı?
Genel zamanaşımı süresi geçerli olmakla birlikte, fiilin öğrenildiği tarihten itibaren gecikmeksizin dava açmak gerekir.

Ev eşimin adına kayıtlı. Benim hiçbir hakkım yok mu?
Aile konutu ise, malik olmamanıza rağmen TMK m.194 sizi korur.

Ev tapuda kardeşine devredilmiş. Yine de dava açabilir miyim?
Evet. Mal kaçırma veya muvazaa durumlarında satışın iptali mümkündür.