Aile Konutu Şerhi ve Tahliye Taahhütnamesi İlişkisi:

Aile Konutu Şerhi ve Tahliye Taahhütnamesi İlişkisi: 

Giriş

Kira hukukunda tahliye taahhütnamesi, kiraya verenin en güçlü tahliye araçlarından biridir. Ancak taşınmazın aile konutu niteliği taşıması, bu taahhütnamenin geçerliliği üzerinde doğrudan etkili olabilir. Bu makalede, tahliye taahhüdünün aile konutu kapsamındaki geçerliliği, TBK ve TMK hükümleri ile Yargıtay kararları doğrultusunda incelenmektedir.

1. Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Hangi Şartlarda Geçerlidir?

Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu m. 352 uyarınca kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği tek taraflı bir irade açıklamasıdır. Taahhütnamenin geçerliliği için aranan başlıca şartlar şunlardır:

• Yazılı şekilde düzenlenmesi,
• Kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra ve kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması,
• Belirli bir tahliye tarihini içermesi,
• Kiracının serbest iradesiyle imzalanması,
• Bizzat kiracı ya da yetkili temsilcisi tarafından imzalanmış olması.

Eksik veya sakatlanmış iradeyle düzenlenen taahhütnameler geçersiz sayılır. Özellikle kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenen veya kira başlangıcından önce imzalanan taahhütnameler açıkça geçersizdir.

2. Aile Konutu Kavramı ve Hukuki Önemi

Aile konutu, TMK m. 194’te düzenlenmiş olup, eşlerin evlilik süresince birlikte yaşadıkları ve ortak yaşamlarını sürdürdükleri temel yaşam alanıdır. Bu konut, eşlerin ortak iradeleri dışında kiraya verilemez, devredilemez veya feshedilemez. Kiralanan bir taşınmaz da aile konutu olabilir.

Önemli bir nokta: TMK m. 194 gereğince kira sözleşmesine taraf olmayan eşin, malik olan kiraya verene yazılı olarak başvurması halinde bu eş de sözleşmenin tarafı haline gelir ve koruma altına girer.

3. Aile Konutunda Tahliye Taahhüdü ve Eşin Rızası

TBK m. 349 ve TMK m. 194 birlikte değerlendirildiğinde, kiralanan yer aile konutu ise, kira sözleşmesini feshetmek veya tahliye taahhüdü vermek için eşin açık rızası gerekir. Bu bağlamda;

• Tahliye taahhütnamesinde sadece kiracı eşin imzası varsa ve diğer eşin rızası yoksa, bu taahhüt geçersiz sayılabilir.
• Ancak bu geçersizlik mutlak değildir; Yargıtay uygulamaları, eşin itirazının zamanlamasına önem vermektedir.

4. Yargıtay Kararları ve Uygulama

Yargıtay 8. HD 2017/4794 E., 2018/11923 K. ve Antalya BAM 6. HD 2022/1054 E., 2022/1010 K. sayılı kararlarında ortak şu sonuçlara ulaşılmıştır:

• Kiracının eşinin imzası yoksa ve bu eş takip tarihinden önce malik tarafa kiralananın aile konutu olduğunu bildirmemişse, artık bu itiraz dikkate alınmaz.
• Aile Mahkemesi’nde sonradan açılan “aile konutu tespiti davası”, tahliye süreci açısından bekletici mesele yapılamaz.
• Bildirim sadece malike yapılmalıdır. İcra takibinin tarafı olmayan 3. kişilerle yapılan yazışmalar sonuç doğurmaz.

Önemli Tespit:

İcra takibinden önce yapılan bildirim = Tahliye taahhüdünü geçersiz kılar.
İcra takibinden sonra yapılan bildirim = Artık geçersizdir, icra işlemleri devam eder.

5. Uygulama Önerileri ve Stratejik Notlar

Kiraya Veren Açısından:

• Tahliye taahhütnamesi alınırken kiracının evli olup olmadığı kontrol edilmeli, evli ise eşin de imzası alınmalıdır.
• Kira sözleşmesinde yer almayan eşin bildirimi varsa, fesih ve tahliye talepleri her iki eşe de yapılmalıdır.

Kiracı Eşi Açısından:

• Eşlerden biri sözleşmeye taraf değilse, malike yazılı olarak kiralananın aile konutu olduğunu bildirmelidir.
• Bu bildirim noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla yapılmalıdır.
• Tahliye taahhütnamesi verildiyse ve eşin imzası yoksa, tahliye tarihinden önce bildirimin yapılması taahhüdü geçersiz kılar

6. Bilirkişi Görüşleri ve Akademik Yorumlar

Son dönem akademik değerlendirmelerde de şu görüş ağırlık kazanmıştır: Tahliye taahhüdünde kiracı olmayan eşin imzası yoksa, bu belge geçerli değildir. Ancak bu koruma, ancak sözleşmeye taraf olma yoluyla yani bildirimle gerçekleşir. Aksi halde ev sahibi, kiracıdan kaynaklanan taahhütlere dayanarak tahliye hakkını kullanabilir.

Sonuç

Aile konutu niteliğindeki taşınmazlar hakkında düzenlenen tahliye taahhütnameleri, hukuki niteliği bakımından dikkatli değerlendirilmelidir. Kiracı olmayan eşin durumu, yalnızca hak sahibi olup olmadığıyla değil, bu hakkı ne zaman ve nasıl ileri sürdüğüyle doğrudan bağlantılıdır. Özellikle Yargıtay uygulaması, şekli ve süre şartlarına sıkı sıkıya bağlıdır.

Bu nedenle hem kiracılar hem de malikler açısından, tahliye süreçleri planlanmadan önce aile konutu statüsü mutlaka göz önünde bulundurulmalı, gerekli bildirimler yasal süresi içinde yapılmalıdır. Aksi halde geçersiz sayılabilecek bir taahhütname ya da gecikmiş bir itiraz, hak kayıplarına yol açabilir.

Profesyonel destek alınması, sürecin hem kiracı hem de ev sahibi lehine daha öngörülebilir ve hukuk güvenliğine uygun şekilde yürütülmesini sağlar.