Aidat Ödemeyen Kiracıya Ne Yapılabilir?

Aidat Ödemeyen Kiracıya Ne Yapılabilir?

Apartman ve site yaşamında düzenin sağlanabilmesi için aidat ödemeleri büyük önem taşır. Ancak bazı kiracılar, kira bedelini ödeseler dahi aidat ödemelerini aksatmakta ya da hiç yapmamaktadır. Bu durumda, hem mülk sahipleri hem de apartman yönetimi açısından ciddi sorunlar doğar. Peki, aidat ödemeyen kiracıya karşı ne yapılabilir? Hangi hukuki yollar izlenmelidir? Bu makalede, aidat ödemeyen kiracı hakkında izlenebilecek tüm hukuki yollar Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde tüm yönleriyle ele alınmaktadır.

Aidat, Yan Gider Niteliğindedir

Türk Borçlar Kanunu’nun 314. maddesine göre, kiracı yalnızca kira bedelini değil, aynı zamanda sözleşmede kararlaştırılmış olan yan giderleri de ödemekle yükümlüdür. Aidat da bu kapsamda değerlendirilir. Kiracının aidat borcunu ödememesi halinde, kiraya veren TBK m. 315 uyarınca yazılı ihtarda bulunarak en az 30 gün süre vermek suretiyle kiracıyı temerrüde düşürebilir.

Kiracıya Yazılı İhtar Gönderilmesi

Kiracı aidat borcunu ödemediğinde, noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla yazılı ihtar gönderilmesi gerekir. Bu ihtarda:

• Hangi aidat bedelinin ödenmediği,
• Ne kadar süre verildiği (en az 30 gün),
• Ödeme yapılmaması halinde sözleşmenin feshedileceği ve tahliye yoluna başvurulacağı,

net bir şekilde belirtilmelidir. Bu ihtar, tahliye ve icra süreçlerinde en önemli delil olarak kullanılacaktır.

Tahliye Davası Açılması

İhtar süresi geçmesine rağmen kiracı aidat borcunu ödemezse, kiraya veren TBK m. 315 uyarınca sözleşmeyi feshedebilir ve Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir. Bu dava türünde kiraya verenin:

• Geçerli bir kira sözleşmesini,
• Aidatın ödenmediğini,
• İhtarın süresinde ve usulüne uygun gönderildiğini,

belgelemesi gerekir. Bu şartlar sağlandığında mahkemeden kiracının tahliyesine karar verilmesi mümkündür.

İlamsız Tahliye Takibi (İİK m. 269/1)

Aidat borcu nedeniyle doğrudan tahliye talepli ilamsız icra takibi de başlatılabilir. Bu işlemde:

• Kiraya veren, aidatı site yönetimine öder ve bunu belgelendirir.
• Ardından, “örnek 13” ödeme emriyle kiracıya borç ve tahliye talebini içeren icra takibi gönderilir.
• Kiracının 7 gün içinde itiraz, 30 gün içinde ödeme hakkı vardır.
• İtiraz edilmez ve ödeme yapılmazsa tahliye talep edilir.

Bu yöntem hızlı ve etkili sonuç alınabilecek yollardan biridir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Kiracının Sorumluluğu

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca; apartman veya site aidatlarından öncelikle kat maliki sorumludur. Ancak kira sözleşmesiyle aidat ödeme yükümlülüğü kiracıya bırakılmışsa, yönetim yine malike başvurabilir; malik de ödediği bedel için kiracıya rücu edebilir.

Yargı Kararlarında Aidat Borcu

Kiracının aidat borcu nedeniyle tahliye edilip edilemeyeceği hususu, yargı kararlarıyla netlik kazanmıştır. Bazı önemli kararlar şunlardır:

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/11213 E., 2016/3718 K. sayılı kararda, kira sözleşmesinde aidatın kiracı tarafından ödeneceğinin belirtilmiş olması halinde, ödenmeyen aidat bedelinin tahliye sebebi oluşturduğu belirtilmiştir.
• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2017/4558 E., 2018/1320 K. sayılı kararında, yalnızca 50 TL aidat borcu nedeniyle dahi kiracının temerrüde düşmüş sayılacağı ve tahliyesine karar verilebileceği vurgulanmıştır.
• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2017/3731 E., 2017/12158 K. sayılı kararda, “Aidat gibi yan giderlerin kira sözleşmesi kapsamında yüklenilmesi halinde ve ödenmemesi durumunda TBK m. 315 çerçevesinde sözleşmenin feshi ve tahliye talebi meşrudur” değerlendirmesi yapılmıştır.

Bu kararlar, aidat borçlarının tahliye sebebi oluşturabileceğini açıkça ortaya koymaktadır.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Kiracının sorumluluğunun kira sözleşmesiyle netleştirilmiş olması önemlidir.
• Aidat borcunun kiraya veren tarafından ödenip belgelenmiş olması, icra takibi için gereklidir.
• Yazılı ihtar süresi kesinlikle 30 günden az olmamalıdır.
• Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci (1 Eylül 2023 itibarıyla) tamamlanmalıdır.

Sonuç

Aidat ödemeyen kiracıya karşı kiraya verenin çeşitli hukuki yolları vardır: yazılı ihtar, tahliye davası ve icra takibi. Tüm süreçler, belirli kurallara uygun şekilde yürütülmelidir. Özellikle ihtar süresi, aidatın sözleşmedeki yeri ve belgelerin usulüne uygunluğu tahliye sürecinin kaderini belirler. Her somut olayda, yasal hatalardan kaçınmak ve hak kaybı yaşamamak adına bir avukattan destek alınması tavsiye edilir.